衡水商业地产新玩法：互联网思维+个性定位

　　衡水商业地产随着房地产的兴盛也越加的繁荣，但是衡水的盈利模式与全国各地一样仍在探索阶段，而“商业地产发展的核心是要寻找到被市场和资本市场认可的盈利模式。”商业地产全程服务商RET睿意德高级董事王玉珂在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。

　　中国新城市开发等房地产公司的招股情况不理想，显然和内地商业地产商普遍没有找到成熟的盈利模式有关。

　　通过移动互联网聚焦目标客群

　　住宅市场频频遭遇政策调控以来，商业地产一直被视为避风港。转型商业地产也成为近几年来行业中最热门的话题。作为地产一哥，万科无疑是最具有危机感的企业。

　　借助互联网是目前被众多房企广泛运用的新利器，以万达为例，正是利用“大数据”的电子商务模式对其线下资源进行整合，利用这些项目资源，建立会员体系，通过现代移动终端的先进技术，掌握每一个项目中，大量会员消费的次数、额度、喜好等，然后根据大数据做出分析，有针对性地进行下一阶段的招商[简介 最新动态]和调整商家布局。

　　强调个性化的消费体验

　　近日实地走访北京多个商圈后发现，不同于核心商圈的业态布局，社区商业更注重贴近生活所需，针对某一类人群消费习惯设定的业态比例不断放大，带来的客流量不降反升。以位于海淀区清河板块的五彩城项目为例，该项目充分放大了儿童业态的配比，据了解，该项目的snoopy乐园开业当天就吸引了7万人的客流量。

　　“每一个商业项目都会有2~3年的培育期，市场供应不断加大也考验产品差异化。”王玉珂对《每日经济新闻》记者说，产品差异化基于对需求的研究，“通过对周边客群的需求分析、消费方式变化的分析等，找到目标客群和产品的契合点。”

　　探索盈利能力再造

　　除了定位差异化，大量自持面积对于资金沉淀的需求以及运营能力的考验，也让商业地产项目没有想象中美好。

　　兰德咨询此前发布的一项调查数据显示，内地上市房企中持有商业地产的，持有型物业租金收入一般占年度营业总收入的3%~5%，高的达到7%；相对于持有性物业资产，租金收入仅占1.5%左右，经营利润则大都为负。

　　“就拿万达来说，之前一直希望将商业地产单独上市，但核心的盈利点却很难被资本市场所认可。”一位不愿具名的商业地产分析人士对《每日经济新闻》记者直言。

　　公开资料显示，去年万达商业地产公司收入1456.2亿元，其中地产业务（公寓、商铺、写字楼）收入1262.5亿，租金收入仅85.6亿元，占总收入的5.87%。

　　记者粗略统计了太古、新鸿基去年的租金收益，分别为96.73港亿和90.78亿港元，其中太古地产租金收益占整体收入的比例高达74.8%。

　　“类似新鸿基、太古等港资地产商，其融资渠道的多元化使其可以拥有低成本融资，能够接受长时间的持有运营，而国内运营收益占企业整体收入超过5%的少之又少。”王玉珂说道。

　　在王玉珂看来，如何寻找到真正的盈利点是目前国内商业地产面临的首要问题。“所有做得较好的商业地产基本都是租售相结合的模式，可售的产品很多，包括住宅开发、商铺、产权式酒店等，但最核心的是租售比例的把控。” 

　　上述文章为衡水商业地产的盈利模式提供了一个很好的思维方向，衡水商业地产才刚刚起步，未来的可造性和成长性值得关注。

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