焦点楼市：衡水房地产5月份市场综合分析

　　衡水5月份房地产整体“疲软”，购房者多持观望态度，各房地产售楼部加大优惠力度，增加活动频率，吸引购房者眼球，但总体效果不够明显。

      （一）商品住房情况分析

　　1、预售面积方面：商品住房同比增加，环比大幅增加

　　2014年5月，衡水市共办理《商品房预售许可证》45份，同比增加40.63%，环比大幅增加542.86%。2014年1—5月，共办理《商品房预售许可证》97份，同比减少16.38%。本月共有衡水鑫丰房地产开发有限公司、衡水精信房地产开发有限公司、衡水金苑房地产开发有限公司、河北丽都房地产开发有限公司、衡水通顺房地产开发有限公司、衡水东昊房地产开发有限公司、衡水盛宇房地产开发有限公司、衡水裕泰房地产开发有限公司和石家庄天公房地产开发有限公司九家房地产开发公司办理了《商品房预售许可证》。

　　2014年5月，我市市区商品住房批准预售面积32.24万平方米，同比增加4.54%，环比大幅增加300.78%；商品住房预售套数3267套，同比增加3.75%，环比大幅增加327.62%。2014年1—5月，商品住房批准预售面积64.89万平方米，同比减少27.83%；商品住房预售套数6115套，同比减少32.82%。

　　总体分析：五月份是传统的销售旺季，开发企业借此积极办理预售证，紧抓这个时机清仓出货。另外，一些之前开发的楼盘已基本建成，在楼市下行迹象更加明显的情况下，为避免市场进一步下滑造成更大的损失，开发商开始采取“以价换量”的销售策略，为具备办理预售条件的楼盘积极办理预售许可证。同时全国房地产整体市场环境持续低迷，我市楼市第一季度总体表现不佳，供给、销售都不旺盛。房企面临半年报业绩压力，第二季度开发企业销售压力大，部分房企加大新增供应,表现出积极的入市姿态。以上原因综合起来使得本月的预售面积环比有大幅度的增加。尽管本月预售量很可观（预售面积32.24万平方米），比上月大幅增加300.78%，但由于去年同期基数较大，故本月商品住房预售面积和预售套数同比增幅不是特别显著，只是略多4.54%。

　　值得注意的是，近期已有不少中小房企出现资金链问题，面临破产倒闭。在市场疲软，部分知名大房企都应对乏力的情况下，中小房企正在或者即将经历一场大浪淘沙的考验，将会承受更大的压力和风险。

　　2、销售面积方面：商品住房同比减少、环比减少

　　2014年5月，衡水市商品住房销售面积为13.95万平方米，同比减少41.04%，环比减少17.78%；商品住房销售套数为1361套，同比减少41.21%，环比减少16.86%。2014年1—5月，商品住房销售面积77.07万平方米，同比减少11.32%；商品住房销售套数7492套，同比减少14.38%。

　　3、商品住房平均成交价格同比上涨,环比微涨

　　2014年5月份，衡水市商品住房平均成交价格为3894元/平方米，同比上涨9.75%，环比略涨2.12%。2014年1—5月商品住房平均成交价格3905元/平方米，同比上涨14.72%。

　　总体分析：近期楼市下行迹象更加明显。原本对市场具有风向标意义的“红五月”未能出现，成交继续低迷。多个在售楼盘出现了不同程度的价格松动，二手房市场的看空情绪蔓延。我市购房需求基本以刚需首套和普通改善性为主。在市场下行态势下，这些购房群体对价格敏感度较高，易进入深度观望，且对市场整体影响较大。

　　从短期供需情况看，本月大量新盘密集上市，市场供应大幅增加，但成交明显回落给房企销售带来较大压力，部分企业近期加大推盘力度并调整定价策略，采取多种“以价换量”的措施以促进市场成交，但市场表现仍不尽如人意：本月商品住房销售面积比去年同期大幅下降41.04%，环比上月减少17.78%。二手房市场将会与新房市场呈现一定的联动效应。  

　　经过去年楼市的量价齐升，多数开发商资金链目前还比较宽松，这是房价未有明显下调的主要原因。但今年整体市场形势并不乐观，市场关于房价下降的预期日益增强。预计在销售目标，资金周转等多方面压力下，未来平价或降价走量的销售方式依然将会是多数房企的选择。

　　我市属于典型的四线城市，产业发展速度较慢，吸纳人口数量增速不快。近年来，与全国多数城市一样，房地产开发增速明显大于人口增速，使得未来数年内，“去库存化”将是我市楼市的主旋律。

　　（二）存量住房情况分析

　　1、存量住房交易量同比减少，环比减少

　　2014年5月，衡水市存量住房交易面积为1.94万平方米，同比减少16.19%，环比减少12.75%；存量住房交易套数为208套，同比减少20.31%，环比减少15.45%。2014年1—5月，存量住房交易面积为12.46万平方米，同比减少42.85%；存量住房交易套数为1309套，同比减少44.79%。

　　2、存量住房交易价格同比上涨，环比略降

　　2014年5月，二手住房交易平均价格为2971元/平方米，同比上涨11.57%，环比略降3.1%。2014年1—5月，二手住房交易平均价格为2972元/平方米，同比上涨13.22%。

　　总体分析：5月份我市二手房市场成交量同比、环比有所下降，但下降幅度较上月有较大程度缩小。二手房均价同比上涨，环比小幅下跌，基本保持稳定。综合来看，二手房市场延续上月的不景气状况，成交量下滑，价格小幅震荡徘徊。宏观政策方面，尽管央行“央五条” 支持首次购房按揭贷款，提高贷款效率；部分地方政府也在尝试通过调整政策以刺激需求，积极引导市场预期，但仍未对市场产生明显的实质性影响，市场成交量同比、环比仍然减少。市场方面，我市某些新房楼盘有小幅优惠，再加上新房本身具有的优势，吸引了部分原本打算买二手房的消费者，造成交易量的减少。另外我市房贷政策并未出现明显宽松，阻碍了一些需利用贷款的刚需族的购买，也在一定程度上减少了成交量。

　　从价格方面看，交易双方对市场二手房价格判断仍有分歧。很多准备出手的买家意识到现在房子不好卖，和业主之间的谈判话语权增加，进行合理压价的现象明显增多。但多数卖家对后市预期仍然看好，不愿意主动降价放盘，降价幅度也不大，甚至会出现惜售，转售为租现象以度过寒冬。最终二手房成交价只是略有下降，仍较坚挺。若没有大的刺激政策出台，预计价格会在平稳状态上小幅波动，交易量短时间内不会有太大回升。 

      数据来源：衡水市住房和城乡建设局 / 衡水房地产信息网

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