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规范农村土地承包经营权流转登记分四步进行

扫描到手机楼市来源：鲁中晨报发布日期：2014-06-18 16:59 字号：T|T

　　6月17日，淄博市政府办公厅印发《淄博市农村土地承包经营权流转管理办法(试行)》、《淄博市农村土地承包经营权价值评估办法（试行）》、《淄博市农村土地承包经营权抵押融资管理办法（试行）》，进一步规范农村土地承包经营权流转。

　　上述三《办法》自2014年7月15日起施行，有效期至2016年6月30日。在此期间，根据《办法》规定，任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。而流转收益也必须归承包方所有，任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。

　　收益土地流转收益任何人不得侵占

　　根据《淄博市农村土地承包经营权流转管理办法(试行)》规定，农村土地承包经营权流转应当在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上，遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则。农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。农村土地承包经营权流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。受让方应当依照有关法律、法规的规定保护土地，禁止改变流转土地的农业用途。

　　受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方的同意。受让方在流转期间因投入而提高土地生产能力的，土地流转合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地时，受让方有权获得相应的补偿。具体补偿办法可以在土地流转合同中约定或双方通过协商解决。承包方之间可以自愿将承包土地入股发展农业合作生产，但股份合作解散时入股土地应当退回原承包农户。

　　通过转让、互换方式取得的土地承包经营权经依法登记获得土地承包经营权证后，可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他符合法律和国家政策规定的方式流转。

　　流转今后土地流转采用统一合同

　　为进一步规范土地流转，保护农民权益，土地流转双方签订合同时应按照流转方式采用山东省统一文本格式的《土地流转合同》，除文本合同拟定的条款外，双方可协商增加与土地流转有关的其他条款。镇人民政府（街道办事处）农村土地承包管理部门应当建立农村土地承包经营权流转登记册，及时准确记载农村土地承包经营权流转情况。

　　采取互换、转让方式流转土地承包经营权，当事人应及时办理有关承包合同和土地承包经营权证变更等手续。当事人申请办理土地承包经营权流转登记的，区县人民政府土地承包管理部门应当受理，并依照《中华人民共和国农村土地承包经营权证管理办法》的规定办理。

　　为便于土地流转，《淄博市农村土地承包经营权流转管理办法(试行)》规定区县土地承包管理部门可以在区县行政服务大厅、镇人民政府（街道办事处）可以在社会治理服务中心设立农村土地承包经营权流转交易服务平台（中心），依法开展土地承包经营权流转供求登记、流转信息发布、价格评估、合同签订、档案管理、纠纷调处、法规政策咨询等服务。村居设立土地流转信息员，负责土地流转信息报送及协助镇人民政府（街道办事处）做好土地流转相关服务工作。有流转意向的农户或村集体经济组织发布信息时应保证信息的真实性及合法性，以书面形式进行信息发布，并按要求办理相关信息发布手续。

　　估值土地估值公式确定

　　为加快培育新型农业经营主体，构建农业社会化服务体系，根据《淄博市农村土地承包经营权价值评估办法（试行）》，农村土地承包经营权可进行价值评估，以便规范土地流转，保护农民合法权益。农村土地承包经营权价值评估的申请人为农户或专业大户、家庭农场、农民合作社、农业产业化龙头企业等新型农业经营主体。

　　具备持续生产能力的农业、渔业、牧业、林业及其他符合条件的农村土地；土地承包经营权合法取得，并拥有具备法律效力的权属证明材料；土地承包经营权产权清晰，符合“依法、自愿、有偿”的土地流转原则，土地流转合同和手续符合国家法律法规和政策规定；经营土地没有改变农业用途的，农村土地承包经营权可申请价值评估。

　　区县、镇（街道）农村土地承包管理部门接受当事人申请进行土地承包经营权价值评估时，应组成专家组。评估小组根据近3年当地主栽作物平均产量和平均价格计算土地年均价值，或者根据当地土地年平均租金作为土地年均价值。对于果树林木等收益，根据果树林木（作物）生产的正常定植标准、作物长势、管理水平、市场行情等因素，评估作价。对于温室大棚等附着物，根据建造价和折旧情况，评估作价。

　　评估小组每名评估成员独立评估作价，形成的评估数据，去掉大于或小于中数50%的数据（去掉数据的个数不超过2个），以剩下的数据作为有效数据，计算简单算术平均数，作为最终评估结果。土地经营权总价值=年均价值×经营期限×土地面积+土地附着物价值。

　　登记土地承包流转登记将分四步进行

　　对于备受关注的农村土地承包经营权流转登记，《淄博市农村土地承包经营权流转管理办法(试行)》也给予了明确。可分为申请、受理、审核、发证四个步骤进行。进行农村土地承包经营权流转登记时，应提交申请人的身份证明、法人身份证件、营业执照复印件；农村土地经营权证登记申请表；农村土地承包经营权流转合同及承包农户的承包经营权证书原件、复印件；采取转让方式流转土地的，需提交发包方同意转让的证明材料；采取转包、出租、互换、入股等方式流转土地的，需提交发包方备案的证明材料；登记机关认为必要的其他材料。

　　农村土地承包经营权流转登记的申请人为流入土地的各类农业生产经营主体。申请人为自然人的，应使用其有效身份证件上的姓名；申请人为法人和其他经济组织的，应使用其法定名称。申请人可以委托代理人申请农村土地承包经营权流转登记。由代理人申请登记的，除交验代理人的有效身份证明外，还应提交申请人的授权委托书。

　　但是，拟登记土地的承包经营权属有争议的，不能提供合法、有效的农村土地流转合同的，改变承包土地的农业用途性质的，土地被依法征收、征用的，不能提供齐全申请资料的，其他依法不准予登记的，登记机关应作出不予流转登记的决定。

　　镇人民政府（街道办事处）农村土地承包经营权流转交易服务平台（中心）在指导流转合同签订或流转合同鉴证中，发现流转双方有违反法律法规的约定，要及时予以纠正。区县建立农村土地承包经营纠纷仲裁委员会，镇、村（居）建立农村土地承包经营纠纷调解组织，依法进行农村土地承包经营纠纷调解仲裁工作。

　　农村土地承包经营权流转发生争议或者纠纷，当事人应当依法协商解决。当事人协商不成的，可以请求村民委员会、镇人民政府调解。当事人不愿协商或者调解不成的，可以向区县农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。