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从量缩、价跌、业主维权到如今房企危机

扫描到手机楼市来源：南方都市报发布日期：2014-06-21 23:49 字号：T|T

　　记者分别从整体经济环境、成交量、降价潮、业主退房、房企危机、恢复期6个指标进行对比，发现从2008年起的3个楼市波段周期中，在“量缩”到“价跌”，再到“业主维权”和“房企倒闭(危机)”的循环周期上有着惊人的相似，但不同的是，今年楼市调整由“非政策因素”引起，预期持续时间会更长一些。

　　指标1

　　整体经济环境

　　2008年内忧外患，中国经济最困难的一年

　　2007年经济、股市、房价都在快速增长，9月27日央行、银监会共同发布通知，对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。

　　2008年美国次贷危机的发展导致美国大规模金融危机的爆发，削弱了投资者对全球资本市场的投资信心，全球金融危机出现。在全球金融危机和国内宏观调控内外双重压力下，2008年我国经济下滑趋势明显。按照时任总理的说法，2008年是中国经济最困难的一年，这也直接导致这一年房地产行业出现逆转。

　　2011年国内GDP增长速度放缓

　　全球经济逐渐走出衰退，但复苏步伐也明显放缓。同时，我国经济形式也出现较大转变，GDP增长速度放缓，CPI指数持续增长3年来首次出现拐点……政府更加注重普通百姓幸福感的营造。在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控，并提出了“房价控制目标”。

　　2014年全球经济复苏，国内经济稳增长

　　世界经济有望筑底温和回升，美联储退出量化宽松进而收紧宽松货币政策后，将使世界经济进入一个新的“再调整”不稳定期。不过，今年以来，美国、日本等发达国家复苏趋势明显，全球经济复苏也在波动中逐步加强。

　　国内今年第一季度，包括PM I所有需求指标均超预期减速，表明经济下行压力比预料的要大，通过稳增长来保持我国经济平稳运行的信号明确。而自去年年中开始的钱荒早已波及到房贷，银行方面资金紧张，影响到开发商开发贷，以及购房者房贷。

　　指标2

　　成交量

　　2008年广州成交量下跌约3成

　　从2008年年初开始，一线城市开始出现成交萎缩，从6月份开始，全国绝大部分城市都遭遇了寒流。

　　由于当年受救市政策影响，11月份成交量已出现反弹，因此引用统计局发布的1-11月数据显示，全国商品住宅销售面积为4.46亿平方米，比去年同期减少19%;为近十年来行业销售首次出现负增长。广州当年的成交量达553万平方米，较2007年的801.57万平方米成交量下跌了30%左右。

　　2011年广州网签成交量下跌15%

　　“限购”、“限贷”政策的严格执行，严重制约购房需求的释放。2011年下半年开始，成交量开始出现暴跌，直至“金九银十”全面落空，并导致全年成交量走低，给市场带来了阴影。以广州全年量价齐跌数据为例，从10月份开始成交量大幅缩水。最终广州市国土房管局“阳光家缘”网站录得的一手住房网签成交量比2010年下跌15%，中心六区跌幅超过42%。

　　2014年广州前5月网签套数跌约33%

　　春天来临，楼市却在迅速降温，今年年初以来主要城市成交持续几个月的低迷。住房城乡建设部总经济师冯俊在本月接受采访时表示，当前房地产市场发展增速下降，属于市场正常调节。他同时指出，目前新开工面积、销售面积、成交量等均出现了负增长。以广州为例，从今年前5个月来看，广州全市一手住宅网签27240套，同比去年1-5月下跌约33%。

　　指标3

　　业主退房

　　2008年价格“跳水”，老业主怒砸售楼部

　　2008年9月，万科在杭州的四大楼盘打折，最低7.3折，最高8折，前期高价购房的业主集体要求补偿或者退房，并冲击了其办公区域和楼盘现场，怒砸售楼部。而万科在上海和南京的部分楼盘也同样遭遇退房风波。北京甚至还出现了退房律师团。

　　2009年，中国消费者协会对2008年的房地产业投诉统计，消费者对价格的投诉上升了10 .7%，指出当房价一再降低时，消费者心理上难以承受。

　　2011年舆论不再支持退房业主

　　上海嘉定“龙湖郦城”出现了近300名老业主“冲击”售楼处，原因是该项目从1.85万元/平方米的均价一下子降至不到1.4万元/平方米。北京也有多个降价小区业主维权事件闹得沸沸扬扬。但与2008年不同的是，要求退房或补偿的业主，不再得到舆论支持。

　　更奇葩的版本是，杭州余杭区一家开发商在降价前夕，为防止老业主闹事，自己雇人砸了售楼处，让意欲打砸售楼处的老业主毫无施展余地。

　　2014年逢降必闹，“房闹”模式再启

　　今年在全国多个城市进行大幅促销的香港地产巨头九龙仓，几乎成为遭受“房闹”最为频繁的房企。从杭州、常州到成都，不是因为价格“跳水”遭到业主围攻，就是因为“低开”被周边楼盘视作“不道德的搅乱市场行为”。

　　而在广州，近期也有大规模的业主抗议事件，先是位于番禺的万科欧泊，遭遇了“学位房”维权，业主质疑其卖房时宣传的学位最终无法落实。紧接着是全国最大的地王亚运城，被业主直接封锁了售楼部，不让开发商卖房，而两个楼盘都先后涉及降价。

　　指标4

　　降价潮

　　2008年广州年内楼价跌幅近20%

　　这一次是近几十年来房地产发展遇到的真正意义上的需求萎缩，品牌开发商率先降价自救。最早在2007年底2008年初，万科董事长王石曾发出预警，称中国房地产将进入“拐点”。随后，万科在全国范围内率先掀起降价风潮。众多品牌房企紧随其后，价格战一触即发。很快，从上海、深圳、广州到杭州、北京，房价“迫降”潮蔓延。当时有报道显示折扣较大的楼盘集中在6折左右，甚至有位于北京的楼盘出现了4.6折售房。

　　而整体均价也迅速下滑，以广州为例，2008年1月楼市成交均价为9766元/平方米，而到了12月份却降到了8014元/平方米，全年下跌幅度近20%。甚至如花都、从化等周边地区还出现了2字头的楼盘。

　　2011年一线城市领降，二线城市跟上

　　尽管2011年全年持续各种严厉调控政策，不过市场的紧张气氛一直到下半年才逐渐显现。根据相关机构百城价格指数，从9月份开始，百城房价连续数月环比下跌，且跌幅不断扩大。

　　最早在5月，中海偷偷在深圳揭开了楼市降价大战的序幕，其低价推出旗下两个项目合计千余套房源。8月初一线城市中北京继续跟进，通州华业玫瑰二期推出90套特价房，较最初销售价格低4000元/平方米。降价幅度更大则是上海，其中大型房企龙湖地产、绿地、上海中海地产旗下楼盘全面降价促销，降幅高达20%至40%。据媒体公开报道最低至5.8折的楼盘也是来自上海。

　　此外，天津、南京、厦门、杭州等二线城市也逐渐被这股降价潮所席卷。而伴随着全国成交量的持续下跌，万科各地降价“抢收”、恒大全国性8 .5折降价促销，全国性房企纷纷行动起来。

　　广州中心区域也出现了多个楼盘大幅降价，海珠区赤岗一楼盘率先打破中心区楼价坚挺局面，随后，越秀区、荔湾区部分楼盘也相继以低价出售。

　　2014年3月份从杭州开始，已全国蔓延

　　今年年初开始，连续数月的成交萎缩和库存积压最终传导到房价环节。3月份，降价首先从杭州开始，起初还是中小房企降价促销，到4月品牌开发商也纷纷加入促销打折的队伍。

　　到目前为止，全国降价潮已开启。三四线城市由于库存积压非常严重、供过于求，房价下降态势更加明显，广州番禺、萝岗等郊区盘的价格松动也十分明显。

　　相关机构本月1日报告显示，持续上涨近两年的“百城房价”首现跌势。今年5月，百城(新建)住宅平均价格为10978元/平方米，环比下跌0 .32%，这是2012年6月以来、连续23个月上涨后首次环比下跌。其中，环比下跌的城市达到62个。

　　方圆地产顾问首席市场分析师邓浩志指出，与前两次政策调整所导致的楼市调整不同，本次楼市调整源于市场内部调整，国内货币政策紧缩，以及反腐的影响。因此预计此次调整房价下跌态势不会像此前那么明显，回升期也不会那么强劲。

　　指标5

　　房企危机

　　2008年或降价或卖项目，以求生存

　　那些在2007年牛市时高价买地、风光一时的“地王”，在2008年都付出了极大代价。其中以恒大为代表，被迫中止上市，并一度深陷债务泥潭。

　　与恒大相同命运的还有龙湖等多家房企被迫中止上市。几乎所有房企都传出裁员潮，大佬万科也没有幸免。而激进的富力、绿城等房企更是被高负债率压得喘不过气来，屡屡传出破产传闻，绿城不得不断臂求生，转卖旗下多个项目。

　　2011年区域销售明星金星地产宣布破产

　　一贯激进的浙江房企绿城，也再次在此次楼市周期变动中传出破产的消息。2011年11月份开始，在业界就传出了绿城申请破产的消息，绿城集团董事长宋卫平挑灯夜书的1400字的博文回应破产传闻，他写道，“秋日天凉，并非只笼罩一城一池，今日由于调控严厉遭遇生存困境的，是中国整个房地产行业。”宋卫平也就是在此时表示“大不了房子降到底卖掉，不干地产了”。

　　对于一些实力不够雄厚，资金储备也不充足的中小型房企而言，退市似乎成了最好的选择。到2012年4月份，曾经作为区域销售明星的杭州金星地产率先宣布破产，给中小房企敲响警钟。

　　2014年宋卫平售出绿城股权

　　今年以来，浙江宁波、江苏南京、无锡、安徽合肥、湖北襄阳、陕西神木等地，已有多家中小房企因资金链断裂，陷入破产危机，旗下项目也多半烂尾。宁波的房地产公司兴润置业，成为了资金链断裂的第一家公司。广东的全国百强房企光耀集团如今也面临严重的资金链危机，其在广东惠州的多个在建项目处于停工状态，很多业主纷纷维权，甚至拉出横幅抗议。光耀集团董事长郭耀名在接受本报记者采访时承认目前公司资金比较紧张，并表示愿意接受一切企业的收购。

　　而在2011年上一轮楼市调整期间宣布大不了“不干地产了”的宋卫平，则选择在这个时候售出了绿城的股权，完成了房地产史上最大收购案。他认为现在是房地产最困难最危急的时刻，如果再这样往下走，房地产行业要崩掉了。

　　指标6

　　恢复期

　　2008年4万亿计划出台，成交大幅反弹

　　这一轮楼市调整恰巧碰上了全球金融危机的大环境，直接导致调控发生了戏剧性转折。从2008年下半年开始，政府根据经济全局的需要开始转变思路出台系列“鼓励合理住房消费”的救市政策，“维护楼市稳定，防止楼价过度下跌”的提法开始出现，并且渐渐成为各个地方政府新的工作指导方针。

　　2008年12月末，全国已有多达18个城市相继出台了地方性的房地产救市政策，这大大激发了市场刚性需求的释放。而同年11月国务院常务会议出台的四万亿计划出台更是让房地产市场受益良多，虽然该计划本身是在经济压力下的救市举措，欲使经济在短期内出现好转。

　　2011年30多个地方楼市政策微调

　　2012年虽然中央还在反复重申房地产调控政策基调，但地方政府“小动作”不断。2月，安徽芜湖打响了地方政府救市的第一炮后，各地也陆续打开了政策“口子”。据中原地产统计，2012年包括北京、上海、中山 (论坛)、重庆等30多个城市曾相继出台微调政策应对国家调控，其中虽有陕西限利10%、佛山松绑限购令等夭折的政策，但仍有超过8成的微调政策被默许。

　　自2012年3月份开始，全国楼市逐渐摆脱跌入冰点的状况，北京、上海、广州、南京、杭州等一、二线城市楼市成交量攀升，市场强劲回暖。

　　2014年地方政府已现放松迹象，何时结束扑朔迷离

　　4月开始，包括温州、常州、徐州、杭州、南京、天津等多地城市都陆续出现了放松调控的迹象。本月公布的定向降准政策让整个楼市再次引发了“救市”的联想，让开发商们对房地产市场松绑的预期上升。但是，更多人认为此次定向降准是围绕“三农”和小微企业领域展开，更多地服务于实体经济。