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"去库存"运动或为持久战市场谋求长远发展

扫描到手机楼市来源：新华网发布日期：2014-08-18 09:14 字号：T|T

摘要：回首2014年前八个月的中国楼市，“千方百计消化库存”成了关键词，各地纷纷加入“去库存”运动，沉寂多时的救市利器重出江湖，力度有增无减。

回首2014年前八个月的中国楼市，“千方百计消化库存”成了关键词，各地纷纷加入“去库存”运动，沉寂多时的救市利器重出江湖，力度有增无减。应该为国家住建部部长陈政高提出了一个重点和三点一线，千方百计消化库存再次被提上议程，限购松绑只是苏州“消化库存”的第一步。更值得关注的是，其他各地救市新举措频频，均与消化库存挂钩牵线，如安徽铜陵公积金首付降至两层、广西南宁限购调整，放松购房户籍、常州停建安置房，拆迁户补贴购房款等等。

　去库存或 “全民运动”

根据CRIS的研究结果，上半年，与城市新建商品房住宅库存量上升伴随的则是库存消化周期普遍拉长，城市市场风险迅速加大。按城市等级来看，一线城市消化周期达11个月，同比上升53%，其中北京、深圳已经超出供求平衡区间警戒线。二线城市整体消化周期达12.7个月，同比上升40%。其中，青岛、宁波、杭州、沈阳、福州等城市库存消化周期达20个月左右，青岛最高达35个月，呈现明显的供过于求。

据国家统计局最新数据，6月末，商品房待售面价54428万平方米，比5月末增加1026万平方米。其中，住宅待售面积增加634万平方米。此外，2014年上半年房地产开发企业房屋施工面积611406万平方米，房屋新开工面积56674万平方米，若按照过去5商品房年平均10.9亿平方米的去化规模算，即使房地产开发企业不再新购置土地，那么在建面积也需要6年时间来消化。2014年上半年房地产开发企业土地购置面积14807万平方米，如果加上房地产开发企业新购置土地面积和政府待出让土地面积来算，潜在消化期可能会再增加2-3年。

因此未来还会有更多的地方加入到救市的行列中，一方面政府放权给地方，让地方结合国家总方针和各地具体情况进行积极调控，另一方面需要明确的是救市举措旨在长期发展，不仅仅为了一解“短期之需”。

分类调控不再是主线去库存问题多

自国家对于供过于求的城市提出“千方百计消化库存“的指示，意味着下半年楼市的主基调已经从“分类调控”转向“去库存”。

此前市场中曾出现过类似的声音:，业内专家认为单纯的“取消限购”已经不能达到完全刺激市场的作用，放松限购短期或是房地产市场的安慰剂，但楼市刺激有限，中长期是否影响，还将取决于限贷的执行情况。

此外，近期住建部座谈会指出，虽然地方确实有自主调控的权利，但是不能把是否放松限购当做刺激楼市、谋求短期经济增长的手段，需从面向行业长期健康发展的角度考虑。

住建部部长陈政高强调一个重心和三点一线，一个重心是指进一步加快棚户区和保障房建设，三点是指千方百计消化库存，加快房地产结构调整和完善房地产项目周边的配套设施。

这表明，一方面要求开发商增加中低价位、中小户型等用来满足刚需人群的住房问题；另一方面，要同时推进住房配套设施的更新升级。

市场趋于理性各类政策共同主导

政府不再愿意利用市场刺激达到短期增加市场需求的目的，这样不仅无法改变供需失衡的局面，还会错失结构调整的机会。

近期，国家加快了户籍制度改革、不动产登记制度改革、棚户区改造、保障房建立的发展与完善，在为楼市创造可持续发展机会的同时也让消化库存、楼市软着陆顺利成章。

从目前来看，政府显然已经意识到供需逆转的市场主导下，短期刺激已经解决不了问题。各类长期调控政策也逐步出台，但问题在于调控政策处于初期阶段，除了有不成熟的部分存在，实施的影响力度也有限。目前地方政府救市还是旨在刺激短期需求，在调整供应结构和完善公共配套等方面也没有太大动作。

虽然楼市库存巨大，但楼市需求潜力也巨大，但目前客户群主要还是集中“刚需群体”，这也要求除了调整住房结构与加速公共配套设施的升级外，还需要银行放开限贷政策才能积极消化库存。