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城中村变身之下房企运营力受考验（2）

扫描到手机政策来源：郑州晚报发布日期：2014-08-19 08:29 字号：T|T

摘要：城市化发展在带来庞大市场需求的同时，也带来了土地资源的匮乏，在发展大势前，城中村改造释放优质土地的同时，也考验着房企运营力。

“慢炖”和“快煮”

　　是个两难选择

具体到项目上，从已签约城中村改造项目的多家企业看，大家对“综合体”依然情有独钟。

按照城市化发展规律统计显示，当人均GDP达到10000美元/年，将进入城市综合体快速发展阶段。而国际货币基金组织(IMF)公布数据显示，2011年中国人均GDP为5414美元。就是说，中国在条件远远不具备时，就已经开始提前大量开发城市综合体项目了，这样一窝蜂大量开发的市场风险是不容小觑的。

作为城市综合体及大型商业地产领域里的全产业链服务商，三益中国的领军人高栋认为，“郑州目前的城市综合体处于‘快速发展’时期，其‘后发优势’的取得应建立在系统完善的城市综合体开发流程基础之上，梳理清晰商业开发理念，理清城市综合体各个‘产业链’环节中的风险因素。在规划建设上，一定要以满足城市需求为出发点，城市综合体的定位与功能一定要和郑州的城市、经济、产业、商务、商业等发展层次相符合，并适当进行前瞻性功能定位以满足未来城市功能需求的升级。”

“而在综合体的商业部分，不得不面对的一个问题是‘快煮’和‘慢炖’的两难选择。商业地产开发是一个全产业链的过程，也是一个比拼‘内力’的过程，对于如何做好商业地产，我欣赏苏东坡《稼说》一文的一句话‘博观约取，厚积薄发’，意为要经过长时间有准备的积累即将大有可为，施展作为。”高栋表示。

在“快煮”和“慢炖”的选择上，已经取得好成绩的郑州国贸360广场自然是“慢炖”的代表。作为城中村改造的典范，它的时尚度和带给消费者的时尚感是它区别于其他商场的特色。多年来不断在经营中改进，如今已经成为国内知名的快时尚中心。360广场已经成为新田集团的一条开发主线，未来将在多个区域落地。

　　■重磅点击

强化公共服务设施

城中村改造进入冲刺阶段

郑州市城中村改造始于2003年，今年是新型城镇化建设“三年行动计划”的收官之年，作为重中之重的城中村改造已进入冲刺阶段。

有资料显示，截至目前，郑州市中心城区建成区316平方公里内的124个行政村(含228个自然村)中，158个自然村(涉及100个行政村) 已拆迁，已拆迁面积约7145.87万平方米。已有95个村(组)完成控规批复，85个村(组)完成集体土地转国有，完成土地转国有49916.79亩，完成土地收储22685亩。

据了解，与以往有所变化的是，在当前的城中村改造规划编制过程中，郑州市高度关注群众的医疗、健身、休闲、教育、就业等需求，合理规划和建设停车场、公共绿地，以及中小学、幼儿园、社区服务中心等公共服务设施。

河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清表示：“城中村改造是城市发展的需求，达到提升城市品位、完善城市功能的目的，和城市发展大战略相统一。改造之后在打造新的生产和生活方式时，应给大家提供更多就业渠道和创业渠道。”

他认为，开发商作为参与者和建设者，应规划建设一体化的生活服务配套，而从生活便利性和房企利润率上看，城市综合体依然会是主流的开发模式。