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万科加速商业地产轻资产化北京金隅广场可能套现（2）

扫描到手机金融来源：第一财经日报发布日期：2014-09-18 09:24 字号：T|T

摘要：据北京万科最新提供给媒体的数据，万科目前的商用业务资源总量接近2000万平方米，2014年底到2015年年初，东莞长安万科广场、北京中粮万科半岛广场等8个商业项目计划开业。未来3年，北京、武汉、深圳等城市近20个项目也将陆续进入运营期。

新鸿基模式or凯德模式？

5年前，时任凯德置地环渤海区域总经理的毛大庆宣布加入万科，就被解读为万科为商业铺路，未来万科在商业上的发展也将以凯德为标杆。

关于传统企业转向做商业的原因，华远地产董事长任志强（微博）日前接受本报记者采访时曾评价说，土地市场出售的土地性质，决定了房企所谓的商业转型方向，在一线城市，纯住宅用地已经难觅踪影，房企若要拿地，就必须做商业配套。以北京为例，去年北京市全年售卖的地块中，约有三分之二是包含商业的混合类用地，而去年万科在北京拿的十余地块中，仅有2块是纯住宅用地。

接下来，如何解决经营性物业的资金沉淀，是企业需要解决的重要问题，于是，轻资产就成为了不少企业追求的方向。目前，商业轻资产运营模式有两种，一种是以新鸿基为代表的“双轮驱动模式”，一个轮子做住宅产生现金流，一个轮子做经营性物业，产生收入，但是经营性物业沉淀的资金多少，要跟整个企业的负债率挂钩，也就是说，在商业物业和住宅现金流之间构建出合理的比例。而凯德模式的特点是，住宅的轮子和商业的轮子各自运转、生存，商业和住宅可以分别发行金融产品，分别做杠杆，分别以少量资金撬动大体量项目。

“我们并没有就这么成型，搞的是新鸿基还是凯德，现在肯定不到时候，但肯定是这两个模式中要取他们的长处。”关于万科商业轻资产的路径，毛大庆称，万科第一批经营性不动产明确要做轻资产，至于“轻到什么程度”，可能不会像凯德一样住宅和商业运营完全独立，二者相互还将存在关联。

据了解，目前万科布局的商业产品有三大类型，定位全部是针对周边居民的社区型或者区域中心。

“我并不想甩卖掉，我其实是要做持有性经营，最后要培养一个万科能够自己管商业的团队。这个很像凯德置地，他们就20%是自己的，（其余）都是市场的钱，但是他们的运营能力很强，最后他们靠运营能力存在。”关于未来万科商业地产经营前路，毛大庆说，“能不能健康地存在下去，取决于我们能不能管理，而不是取决于我们有多少钱，这是根本的问题。”