央行、银监会9月30日公布通知，对房地产“限贷”政策作出调整。其中，“二套房贷”的松绑尤受关注。

“二套房贷”是楼市的一根“松紧带”。在抑制投资投机性需求的同时，如何让改善性住房需求得到释放并避免对房价产生明显冲击，是房地产调控需要把握的重要敏感点。

部分“二套房”享受“首套房”待遇

根据央行、银监会的通知，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。更值得关注的是，“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策”。

德佑地产市场研究部总监陆骑麟认为，如果按照原先“认房又认贷”的标准，二套房是七成首付、1.1倍基准利率；此次出台的新标准“认贷不认房”，许多购买第二套普通住宅的购房者也将享受首套房的优惠。

“此前4年时间里，居民家庭首套房认定执行‘认房又认贷’的标准，不符合实际市场需求情况，甚至有贷款历史而名下无房的换房需求也被认定为二套房。这次两部门的新政策，对于这种实实在在的自住型购房需求给予了较大力度的支持。”交通银行首席经济学家连平说。

此次通知还明确，在已取消或未实施限购措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

对此，上海中原研究咨询部总监宋会雍认为：“这也意味着二套以上住房限贷政策的重大调整。随着限购令的取消，限贷政策也同步松动、延展，以配合对购房需求的贷款支持。对于投资类群体而言，信贷杠杆失而复得，今后出入市场将更加从容。”

“二套房贷”成调控“松紧带”

不管房地产调控政策如何变化，首套房都是支持保护的；而二套房贷政策，可说是调控的一根“松紧带”。

4年多来，二套房贷的政策在首付和利率方面都经历了一个逐渐收紧的过程：

2010年1月“国十一条”首次提出差别化信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40%。同年4月的“国十条”，将二套房首付门槛调高至50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。2011年1月的“新国八条”，规定贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭暂停在本行政区域内向其售房。2013年的“国五条”，在维持“基准利率1.1倍”的同时，进一步把二套房首付比例提高至七成，并严禁发放第三套及以上购房贷款。

愈收愈紧的二套房“限贷”政策，和不断升级的限购政策一起，成为房地产调控最重要的“杀手锏”。一方面，此“双限”有力地遏制了炒房投资需求，对房地产市场的理性回归起到积极作用。国家统计局数据显示，8月份70个大中城市新建商品住宅价格下降的城市有68个，持平城市1个，上涨的只有1个。房地产市场的降温十分明显。

但另一方面，越抬越高的二套房贷门槛，也被认为对部分合理的改善性需求带来“误伤”。上海某金融机构职员张先生今年添了第二个孩子，加上老人一家六口挤在一套不足100平方米的房子里，“换房势在必行，但二套房首付七成、利率上浮1.1倍，又无力承受”。

“双限”带来利好，楼市表现或因地区有别

国庆长假前一天宣布房贷政策的调整，虽然搅扰了不少人的假日，但对楼市来说无疑是个利好。此前，许多城市已退出限购，但受“限贷”的影响，楼市整体成交量仍然难见起色。因此，房贷政策的调整就备受关注。

民生证券首席宏观研究员管清友说，如果“认房不认贷”能如期兑现，购房者首付资金要求下降，改善性需求短期或将集中释放，一线城市、核心地段的需求将明显回暖。

不同地区楼市表现将会彼此有别。亚豪机构市场总监郭毅说，重新调整首套房认定标准，对各地会带来不一样的效果和影响。“在北上广深这样的一线城市，购房需求旺盛，限贷对购房需求的抑制作用非常明显，二套房贷政策等调整后将对市场带来实质利好；而对不少二三四线城市来说，供大于求的基本面没有变，库存积压也比较严重，所以放开限贷的影响就会比较有限”。

上海中原研究咨询部总监宋会雍说，放松限贷之后，一些购房者可能并没有“过了这村没有这店”的紧迫感，他们有耐心继续观望房价走势，等待房价更大幅度的让步。

一些业内人士建议，央行、银监会应指导商业银行对关系到民生消费的个人住房贷款形成支持的长效机制，优先保障个贷业务规模，精简贷款审批流程，提高放款效率。同时，兼顾银行运营的商业可持续性，房贷利率调整下限的确定应充分考虑银行的利差状况、营业成本和风险成本，使银行具有持续支持个人住房贷款的积极性。