“新政下的楼市走向”高峰论坛暨2013年第一季度石家庄楼市报告研讨会

4月18日，由石家庄市房地产协会、智联传媒主办的“新政下的楼市走向”高峰论坛暨2013年第一季度石家庄楼市报告研讨会圆满落幕。2013年第一季度在轰轰烈烈中落下帷幕，其中有二手房交 易大厅“爆棚”的热闹景象，也有“为房而婚”的人间闹剧；有大手笔请来明星助兴的人气楼盘，也有其他默默涨价的楼市角色。三个月渐行渐远， 两会召开完毕，新调控政策细则出台之后，我们将如何应对？此次论坛请来石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长 李水源，河北燕都房地产开发集团有限公司副总经理 杨胜军，河北盈阔房地产顾问有限公司董事长 李红等资深地产业内人士，共同研讨第一季度石家庄的楼市报告，分析新政下的楼市走向。

石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长 李水源

出席本次活动的领导有：

石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长 李水源

河北金麦加房地产开发有限公司总经理 张爱东

河北燕都房地产开发集团有限公司副总经理 杨胜军

石家庄魏通房地产开发有限公司副总经理 苏风彦

河北盈阔房地产顾问有限公司董事长 李红

石家庄市天滋房地产开发有限公司营销总监 杜川庆

河北弘石房地产开发有限公司营销总监 齐凯

隆基泰和集团石家庄万睿房地产开发有限公司营销副总经理 戴剑然

联众同业总经理 苗向华

河北金麦加房地产开发有限公司营销总监 任奇炜

河北泰岳房地产开发有限公司百岛绿城项目营销总监 张丽

河北鑫界房地产开发有限责任公司天水丽城项目策划总监 薛峰

卓达集团销售总公司策划经理 赵小丽

资深地产人士 徐涛

首先由石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长李水源先生就2013年2013第季度石家庄房地产市场分析报告进行解读与分析，随后在座开发商进行了积极的提问交流。

据“石房在线”数据统计，2013年3月份，石家庄商品房共成交4628套，环比上涨206%，平均每天约成交149套，成交面积358421㎡， 环比上涨178%。同比去年3月的的3925套，上涨18%。2013年第一季度石家庄商品房共成交110.74万㎡，合计20229套，与2012年第 一季度成交54.15万㎡、4503套相比上涨了105%。随后一线开发企业与操盘者代表就自身项目对近期石家庄楼市走势进行阐述，并认为接下来石家庄楼 市成交将会呈现稳中有升的态势。

以下为高峰论坛实录：

江南：感谢大家参与新政下的楼市走向高峰论坛，我是今天的主持人江南。我们的主办单位是石家庄市房地产业协会和智联传媒，感谢他们为我们提供了精确的数据。同时感谢承办单位金麦家，今天我们大家所在的位置就是金麦加汇君城。

石家庄电台新闻广播 主持人江南

今天我们的内容主要还是针对目前的楼市整体走向进行一番研讨。很高兴在2013年一开年，咱们所有的这些房地产精英们会聚在这儿，应该说这也是春节之后规模比较大的发布了，这也是第一季度，大家面对面沟通石家庄楼市的走向以及对未来市场的预测。

2013年一开局，我们都知道新“国五条”重袭楼市，打响了2013年开年第一枪。更加严厉的调控政策可能会相继落地出台。当然我们到现在还没有看 到更多的政策落地，之后有什么样的政策我们也不太清楚，当然也有人说2013年的房地产将会在两会后更加趋稳，健康发展。今天希望大家做一番深入的评析。

两会召开完毕，新调控政策细则出台之后，我们将如何从容应对。今天我们一起分析一下新政下的楼市走向。

今天的论坛还有一个功能，希望大家跟我们一起来研讨一下，第一季度石家庄的楼市报告，刚才大家都拿到了份报告，首先先介绍一下各位嘉宾，所有参与研 讨的各位嘉宾都是房地产界的精英，首先欢迎石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长李水源。苗向华、杨胜军、张爱东、苏风彦、李红、杜川庆、任奇炜、张丽、薛 峰、戴剑然、齐凯、徐涛、赵小利，感谢各位的光临！

各位的精辟言论应该会为石家庄2013年的楼市注入新鲜血液，为各位提供有效的参考。

河北金麦加房地产开发有限公司总经理 张爱东

刚才大家研读的结果，我们来进行一番讨论，看看大家都有什么样的感觉和观点。先从张爱东先生开始，您从这份报告看出了什么？从这个涨势当中，您认为最显著的特色在哪儿？

张爱东：每年一季度是房地产成交相对冷清的时期，我从报告中看，1到3月份，从我们项目自身的成交量相对很平 稳，跟去年年底基本持平，我们没有受到季节变化的影响。尤其是往年的2月份，涉及到春节，每年2月份成交量很低，但是今年我们的成交量却不低，这跟新政可 能有关。2月份的成交量相对低，不管从一手住房，还是从二手住房，放量都很低。有人感觉1到3月份涉及到“国五条”的问题，二手房过户量激增，是不是削弱 了一手房的购买。但是从实际的成效看，这块影响不大，而且应该是算高的。虽然说一手住房相比去年年度有一定的回落，但是这个数值在每年年初同比也算高的。

从投资的角度，还会说得更多，从投资需求角度讲，正是在年底、年初的时候，也是资金回笼再放出的时候，可能在年初，不排除考虑政策因素提前入手。真正的“国五条”出来以后，对后续的房地产政策影响，下边是什么样的情况，现在让我们来判决，还是有点为时过早。

河北燕都房地产开发集团有限公司副总经理 杨胜军

 江南：不知道大家会不会有同感。应该说，我们看到这个数据之后，可能有一 些疑问，为什么市场现在会是这样一种状况，这份分析数据当中，到底体现了市场2013年什么样的信息，待会儿在座的各位可以相互沟通，看一看在2013年 不同寻常的走势当中，所谓的淡季不淡，旺季不旺的感觉，大家有什么样的想法和疑问，也可以跟李会长来交流。如果大家认为这份分析报告中哪些地方没有说到或 者其他的，也可以跟李会长进行交流。

燕都在整个北部区域可以算一个准现房，这个项目创造了一个奇迹，在它开盘的时候很多人冒雨购房，被媒体传为美谈。我想问一下杨总，您认为从刚才的分析报告中显示出来的数据，它决定了2013年的楼市会是什么样的角色呢？

杨胜军：刚才看了一下一季度的数据报告，我注意到很有意思的一个现象，我们一季度商品房供应总量是89.9万平 方米，但是成交总量是110万平方米，也就是说，它是在一季度消化去年的存量。商品住宅几乎也是同样的现象，供应量是84.25万平方米，成交量是 84.12万平方米，基本持平。这就意味着，今年一季度石家庄整个推向市场的住宅全卖光了，没有什么剩余。出现这种情况，一般而言，这仍然显示了一个供不 应求的态势。你全卖完了，而不是有剩余，意味着它实际上是供不应求的，这种局势我认为会继续延续下去，因为住宅的供应量都有一个逐步供应的过程，不可能说 是今天没有了，明天市场上供应量就能投放商量，这需要一个时间。从现在的局势来看，至少会在二季度继续延续。

第二方面就是它的价格。正是由于这种供不应求的局面，我们可以看到，一季度石家庄房地产价格基本上是稳中有升，1月份5900，2月份5800、3 月份6000。还是我刚才说的，如果供应量不能够及时得到增加的话，这种局面会继续延续。作为我们的项目，今年预售证在昨天刚刚拿到，所以今年还没有房源 推出，计划是在本周周六往外推。

另外一个现象就是说，我们去年的剩余房源，也就是取得预售资格的房子，到上周基本上就没有了，一套也没有了，不是说还剩下几套，而是0，一套都没有 了。包括我们原来销售的时候，遇到这些边边角角的，相对位置差一点的，到尾盘的时候再去出售。包括紫庭去年取得预售，在上周全部卖完，一套不剩。这种现象 至少从我个人这些年从事房地产行业中很少遇到的，也就是完全意义上真正卖空了。这和我们现在看到的数据情况是吻合的，推出的供应量已经是全部消化完的。而 且从商品房销售总量上还在消化去年相当的一部分房源。保持稳中有升是一个必然现象。

石家庄魏通房地产开发有限公司副总经理 苏风彦

江南：大家都觉得目前的房地产市场，尤其是成交量的情况应该是稳中有升，包括价格。当然价格走势我们现在不做过多评析。苏总，国仕山的价格现在应该非常高，您现在的价位已经到了一万多了。您也看了这份分析报告，您觉得其中的数据和您目前看到的市场中呈现的态势是基本上一致的吗？

苏风彦：从大的结论上讲，据我所知，很大一部分楼盘价格上涨幅度是很大的。从我们本身的楼盘情况看，我深知这个 价格让我自己接受不了。为什么接受不了？我们140平方米以下房型全部没有了，现在卖的全部是大户型，178、320，现在到260了，现在我推出的两栋 是260和220的，不理解地说，卖得很好。这是毛坯房的价格，我们不是精装。

第二点，我们现在正在进行网签，前段时间主要对这些贷款的客户进行网签，现在开始对全款的客户进行网签。从网签的情况看，有一个现象值得在座的大家 讨论，因为网签的是内部认购，网签的价格和他当时买的价格是一致的。从我们网签当中发现了，我分析了一下，大概更名的，这其中有特别有意思的，一个是夫妻 之间更名，因为按照政策来讲，以家庭为单位的，夫妻是一致的，不管你买多少套房子，但是夫妻之间更名的比例很高。原因是什么，要么是财产问题，写在我名字 上我安心，我踏实，当然离婚的现象现在来看不多，就是所谓的假离婚，这个占的比重非常大。另一部分更名是父母和子女之间的更名，这个占的比重比较大，这都 是“国五条”落地以后显现的效应。这部分转给别人，从房价情况看，他转给别人，一般情况下每平方米溢价，因为大部分买的都是五千、六千多，七千是个别的， 价格都在一千到两千之间转手。

我举一个特殊的例子，比如说我买这房子6300多每平米，我是全款，转手的时候卖了8100元/平方米。第一，对方接受，一次性付款就买了，证明石 家庄人对高价格的接受现在已经有一个全新的认识，不仅仅是停留在过去的概念，一开始出价的时候不敢突破6000，后来不敢突破7000，再后来最大的关口 是8000，但是现在敢接受了。现在我们国仕山有个政策，以小换大，8000以上的推出去就卖光了。所以推出来，政策不管怎么调控，人们对价格上涨的预 期，这是老百姓没有办法的必然结果，当然这也跟楼盘品质有关系。现在很多楼盘已经涨到6000以上了，比如同祥城已经涨到6000以上了，按照相对数来说增长幅度是很高的，从这个表上我也看出来了，但是它反映的还是局部。

一个是价格走势，我认为老百姓心里边的接受程度已经非常明确了，国家越调控，我们对政策的引导或者政府的手段已经看不到希望了，没有信心了。石家庄 的供应量偏大，开发商的日子并不好过。大家试想一下，我统计了一下，往东南走价格大概在1600万上，涨的幅度很大，但是销售也不错。我认为石家庄的供需 市场形势，我保持乐观，但是也保持审慎的态度。我的项目就剩下大户型了，不是走量的，下半年我们的上市量会大一些。

石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长 李水源

江南：刚才苏总也说了，感觉对供需总量还是保持一个非常乐观但是审慎的态度。   

李水源：咱们这个报告刚才江南也说了，咱们以房地产市场研究中心的名义出的。有些出发点是好的，力求全面，但是 有些数据可能参考意义不是很大，可比性不是很强。比如说第一个，去年第四季度是多少，又拿出今年第一季度和去年商用房的供应量，与去年相比下降了多少，我 当时就提出来，这个可比性不太强，因为第四季度是年终了，而且第一季度本身又是一个产品的淡季。今年的情况比较反常，出现了一个量价齐涨的势头。单就二手 房来讲，3月份中介机构应该是活蹦乱跳，最活跃的时候。3月份二手房成交量达到了31万多平方米，这是历年来没有的，如果按这个速度发展的话，可能到年底 突破130，440多万。和咱们年初所做的估计，价格有所上升，交易量基本持平还是相吻合的，但如果按照这种势头发展下去，可能交易量有所突破，价格可能 还要进一步上升。

记者曾经问过我为什么会出现这种情况，一是4、5月份是传统的旺季，二是“国五条”出台的直接后果。

据说市里边要等着省里的调控细则出台，应该说18号出台，到现在还没信。如果省里的措施跟石家庄房地产市场实际相接近的话，可能就照搬照抄，如果要 不符合石家庄的实际，可能石家庄还要重新再研究，房协的建议已经放到网上了。目前的情况，究竟“国五条”能够落地到细到什么程度，恐怕这是各级政府面临的 一个很大的难题，谁也不愿意当这个出头鸟，太宽了老百姓高兴，但是上面领导不高兴；太严了，又是地方父母官，而且房地产税又是一个地方税，太严了，老百姓 骂娘。咱们公布了一个调控指标，先给同志们透个底，从2005年到2012年人均可分配收入增长是9.34，但是这几年的房价上涨幅度是13.94，差4 个多一点百分点。现在政府调控的目标提了一个“不高于”或者是“低于人均可支配收入”，这个话回旋余地太大了，人均可支配收入统计方法有很多种，这个指标 随时都可以调控。真正像硬指标，像政府前几年出台的，上涨幅度不超过10%，这个是比较硬的指标。但这就出现了一个问题，去年房管局公布的是上涨幅度是 10.5%，已经超过了10个百分点，所以今年这样提了。

我认为“国五条”所带来的结果，对咱们房地产开发企业仍然是一个利好消息。由于“国五条”落地带来的恐慌，造成了二手房房价大幅度上涨，你们看一下 数据，平均7000多，接近8000了。这就直接拉动商品房价格上涨，应该是一个好的消息。当然说这话好像对社会不负责任，让房价涨幅低一点，慢一点，但 实际情况是这样。

根据目前这个数据报告，我认为2013年整个房地产市场发展的趋势应该是量价齐升。在这种情况下，有的朋友问过我，开发商有的不卖了，有的封盘了，现在是不是开发商又出现了一种捂盘惜售的运作方式，社会上有这个舆论了，咱们应该正视这个问题。

河北盈阔房地产顾问有限公司董事长 李红

江南：感谢李会长。刚才说到这份数据，李总应该说也是资深的地产人了，从目前整个市场来看，商业没有上半年的反应，很多市场感觉商业并不是一个亮点，你是怎么看待关于商业地产的情况的？

李红：我看了一下整体的数据，还有刚才张总、苏总、李会长的总结，其实就调控这个事来讲，人们都已经对调控不再 是早期的心态了，所以调控对房地产来讲也不应该是一个阻碍，整体市场照这个数据来看也是持续上升的。感谢金麦加房地产提供这个场所。我有一点感言，整体数 据实际上说的是石家庄整体市场，实际上在桥东、桥西不太一样，我并不是对桥东的东南方、东北方的发展的持续增长有什么意见，我认为它持续增长是有它的条件 和因素造成的。但是从整个石家庄历来城市的分布来讲，其实桥西的整体人文环境、宜居环境，我认为还是很乐观的。从东南到东北，东北的空气质量要相对有一点 不一样，可能药厂搬了要好一点。但是桥西不存在这个问题，你们这个地方大工业少。张总可能知道。

张爱东：没有。

江南：生态环境非常好。

李红：但是有一个非常有意思的现象，好像西侧的房价涨幅并不是很快的。通过整个数据来看，应该是不一样的，整体数据也好，整体市场也好，它的需求应 该是有，我们怎么样看待西和东的均衡发展，我们作为西侧的开发商，在做项目的时候，我们的着眼点应该怎样，这个应该和苏总多多沟通。在什么样的地方，它应 该是什么样的楼盘，就可以带动一个什么样的消费，这个理念我们是不是应该好好地考虑考虑。你如果做刚需，你如果做细节化的提升的楼盘，那是不一样的。所以 客户在想什么、需求什么，和这个整体的数据相比较，如果细分下来是不一样的。无论多么好的市场也有不乐观的项目，多么不好的市场也相对来讲有非常好的项 目。我们作为地产人，我觉得在这个考量上应该上一个层次，从2012年开始，我们对我们产品细节化的打造，对于我们地产人的要求又高了。

从前年开始，一些大的地产商，咱们省外的大地产商进入石家庄市场，给我们带来了另外一种东西，本地开发商很多时候用的是本地的设计院，有很多局限 性，户型整体的细分，大户型，比方说200平方米以上的大户型，你有没有真正理解需求大户型的客户需求的是什么。我去过苏总的楼盘，他的客户为什么那么买 帐，在那个区域价格挺不可思议的。

苏风彦：毛坯房的价格卖精装房。

李红：为什么有人这么认同呢？其实他们抓住了客户的需求，怎么能够主次卧分开，怎么能够让衣帽间变得更加合理化，怎么能够在洗手间上做得更适合这个 群落，不是整体面积大了，而是各个环节的配比优化了。我觉得不是数据给我们带来的不利好因素，最终我们还是应该在细节上做文章。我认为西南也好，西北也 好，在这么好的优势之下，我们怎么去引导，怎么样去把这个市场的亮点做到我们这个地方上来，然后让这个市场活起来，让最后这个平衡能够实现，我觉得这个应 该是可以的，看我们怎么去做工作。

关于商业，在座的几位当中做商业的少，大部分都是做住宅的。应该有开发商的负责人也在，我对商业有一个体会，要给大家做一个小建议。因为现在市场上 商业的投放量比较大，最近一段时间以来，写字楼也好，商铺也好，很多项目都在做一件事，我要稍微提醒大家一下，为了达成销售，为了促进销售，很多项目在做 承诺，什么时间，比如说6年、8年、10年这样的一个回报期。我觉得这可能是个营销手段的问题，但是这个营销手段如果在后面的持续性经营当中，没有一个客 观的、科学的管理和持续经营的利好的状态的话，这个承诺在未来这种商业成熟，面市交付之后，带给开发商的隐患太可怕了。我认为无论是做销售的人，还是开发 项目的开发商，不要在短暂的时间内，为了资金链条的解决，而采取这样的一个方式，给自己和给社会带来无法想象的一些问题。我们如果能够合理地去把商业定 位，它能给购买者带来的品相是怎么合理利用的，杜总的官鲤卖得非常好，公寓卖得也非常好。现在他们的单位租赁价格应该超过3块每天每平方。如果每天每平方 的租赁价格超过3块5的话。

杜川庆：我们有一套房子转让，它是34平方米，卖了90万。

李红：已经超过1万5了。如果说按照租赁市场规范化走的话，比如说达到3块5以上，其实它在商业里回报周期15年是客观的，是非常非常应该的一件 事，如果承诺6年回报，3000块钱一平方、4000块钱一平方，如果超过7000块钱一平方这是极其不客观的。如果这样做项目，可能当时忽悠了客户，可 能最后是给自己制造了很难受的局面。因为我做商业时间久，我作为销售者，怎么卖出去、怎么合适，其实不应该提这个话题，但是它带来的是一个非常大的社会性 的问题，我觉得我们作为地产圈子的人，如果谁涉及到的这个问题，我们可以坐下来谈一谈，商业楼盘怎么样打造，怎么样经营得更好，但是不能用这样的方式来 做。

关于市场，我觉得大家都很厉害，对于2013年没有什么太大的消极的考虑。

石家庄市天滋房地产开发有限公司营销总监 杜川庆

江南：刚才李总说到的问题，在座的很多开发商都有感受，我们这份报告其实也给我们的石家庄房地产中心提出了这样 的要求，是不是可以把一些片区的单独的房价走势，包括它的成交量单独细分，这样可以给开发商更好的参考。另外，我们是否可以结合地产当中的乱象，包括刚才 说到的商户反租的情形，也纳入到研究当中，让大家做一番深入的解读，然后研究解决方法。刚才李总说到的这两方面，咱们信息中心是不是可以做一些工作。

刚才李总也说到了，目前市场当中商业销售不是特别容易，所以大家会想出反租的方式来，实际上跟国家提倡的方向好像是相悖的，一直提倡往商业方面投 资，在住宅方面抑制投资性的需求，为什么会出现这样的现象？越抑制的需求可能更有爆发点，越提倡的投资方式，可能商业市场越不好做，这也是值得大家来深入 思考的。杜总，看过这篇报告之后，有什么样的思考呢？

杜川庆：这个数据，总而言之一句话，第一季度石家庄整个房地产市场走向肯定是高开了，能不能高走，还得看后期市 场的发展。刚才大家分析了，市场受“国五条”的影响，出现了价升量涨的局面，这种局面能不能维持，要深刻地挖掘一下。作为石家庄，房地产供应量，包括城市 的特性，决定了市场将来的走势，可能跟传统意义上的一线城市的房价走势有所差异。至于说今年到年底，能不能保持这种趋势的发展，我感觉还要拭目以待，虽然 现在，包括二手房的成交，爆棚的现象都出现了，能不能让旺季更旺，淡季不淡，作为开发企业还要冷静地去考虑。

作为开发企业，第一，市场分析是必要的，深入地探讨市场，包括宏观的、微观的市场环境去判断都没有错，但是更多的精力还要放在自己的产品上，去打造 宜居的环境，怎么样去对你的产品的结构、面向的人群，去做满足人群需求的产品出来，更好地去服务这些人群，这与你关注市场是同样重要的。

央企和外地的大的开发企业进入到石家庄，给石家庄带来了一些意识形态上的转变，他们可能更多地去解读了需求，人群需求的特质。我们来讲，本土的开发 企业更有他们的优势，我们怎么把自己的优势发挥出来，更好地去打造适合于我们北方人的需求的产品，做产品的产业化更重要。这是我对数据的一些看法。

苏风彦：关于二手房的价格问题，刚才李会长也讲了，从这么高的价格上来看，反映了很多信息。二手房达到了8000多，意味着肯定不是福利房，福利性 的分房上市交易达到了这样的价格。目前在国家调控和未来的存量的挤出效应，所以价格比较高，二三十年前的福利分房上市交易能达到8000以上。

联众同业总经理 苗向华

江南：咱们的数据当中有很多内容，还有待于细化，比如说供求关系的分析，增加的土地、增加的住宅，包括这个量，包括人口的净增长速度，如果有这方面 数据的话，可能给大家提供有用的参考，包括刚才提到的住房证明的数据希望也能够提供出来。刚才说到商业，苗总现在也在做商业，也做过住宅，您也分析过这个 数据了，咱们就不再宏观地说您的看法了。您看目前石家庄整体市场态势的发展，您现在所做的商业项目，目前整体态势是否跟现在楼市整体发展的稳步上扬的态势 是同步的呢？

  苗向华：刚才我看了关于商业这块的一个成交量和备案量，实际上从商业这块的数据来讲，不是很乐观。从我们实际上关注石家庄商业地产来看，我们更多关注的是 商业部分的公寓和写字楼，真的关于商铺和城市综合体、购物中心这块我们关注得比较少。从写字楼目前实际的供应量和需求量之间的关系，包括我们了解到的各个 项目的基本销售情况，应该说属于两个极端，一个极端是从整个的成交量上来讲，大家做得比较艰难，这个恐怕是以中山路沿线的商业感受不是很明显。另一个极端 是，大家相对来说感觉做得还可以，槐安路沿线的公寓、写字楼感觉相对做得舒服一点。为什么会出现这样的情况呢？我们也在分析，实际上我们从2007、 2008年接触有关商业综合体里面的公寓和写字楼，石家庄基本相对比较顶级的，像万象天成、中铁商务，这两个代表2008、2009年的比较高端的综合体项目的水准。但是它的写字楼的实际成交价格也不过才8000多，连9千都上不了。

李红：像中铁是两个客户整购的，所以它不能代表市场。

苗向华：万象天成也是两个部分构成，一个是大型的，比如像中保人寿，还有一个是小型客户，半层、整层的都有，中铁商务当时是我们研究的一个对象，他 们当时也是整体卖掉的，如果拆散了卖，应该也在8000到9000的价位上。我们看中山路沿线的写字楼价格一本上都在一万三到一万五，这个价格在未来有没 有成长，恐怕在未来三五年之内，整个过渡是需要时间的，这也就导致了整个中山路沿线的写字楼，据我们的了解，情况不是很好。

现在商业综合体的开发商立意很好，希望做一个地标性的产品，但是往往市场的需求，客群发展是一个循序渐进的过程，不一定我有一个很好的产品出来就一 定能卖一个很好的价钱。应该说万象天成从立意方面到内部应该能够代表那个阶段石家庄商业综合体的水平，但是它也应该接地气。现在我们在操作的商业项目是（嘉悦中心），它是在槐安路沿线，我们比较关注这里的商业写字楼的发展，为什么整个写字楼在槐安路有一个崛起的态势，跟万达有很大的关系，万达商场的落成起到了提升整个槐安路的定位。

现在大家都在一环以内，办公有一个很明显的感觉是很堵，上班进不去，下班出不来。我们看到很多的企业都在搬离城市中心，往哪儿搬？只能是挑这种交通 便捷，又能享受一些周边配套的区域。像槐安路这种快速路，包括万达的建成，包括现在新客站的建成，对商务价值的提升是比较大的。槐安路是石家庄相对比较偏 的地方，它的沿线的租金价格已经达到了2块2以上。现在我们了解到的，石家庄真正写字楼产品里边，销售得比较好的，大概它的价格就是在7000到9000 这个段，一般的超过10000，无论你在哪个区域，如果产品不是很有特点，它整个的销售的刚性是非常大的。

江南：您刚才说到价格，我们不得不考虑到这样一个问题，实际上，国家也希望大家从投资投机性的需求，从住宅当中解脱出来，转投到城市的大经济的商业写字楼、公寓的投资当中。为什么到目前为止，我们看到的仍然是住宅的投资还是比较火热，商业的投资却依然启动不起来呢？

苗向华：实际上从我2001年进入这个行业，一直到去年年底今年年初，在这十年的发展当中，除了在2004、2005年的一个阶段，和2007、 2008年的一个阶段，整个住宅地产市场上有一个小的波动，我把它总结成一个地产翻番的十年。我也非常赞同刚才李会长讲的，今年一定是一个量价齐升的态 势。感觉从去年的10月份，我们有特别明显的感受，包括住宅、商业，包括别墅，突然市场一下子就起来了。其实在1月份到9月份之间，大家做得还是比较辛苦 的，无论是住宅还是商业，还是别墅，我一直试图搞明白它的具体原因，因为它跟之前的三个季度，整个从数据上和市场的感觉上来讲，反差比较大。今年一季度的 数据指标来看，无论是一手房还是二手房，大家看到的是，分析报告上对比的是去年四季度，但是我认为应该跟去年的一季度相比，虽然我没有看到，但是我相信今 年一季度远远高于去年一季度，无论是从一手房还是二手房的成交量。

李水源：去年第一季度，二手房每个月也就两三万平方米。

苗向华：50多万平方米是一个很惊人的量。如果把它放在市场常态去看，其实一个成熟的市场里面，一手房、二手房的反差不会这么大。之前石家庄十几年就是因为存量房投入市场太少了，导致了一手房一枝独秀的状况。

李水源：从2005年一直到今年3月份，二手房占市场比例最高的一年是2006年，最高没有超过39%，都是38%以下，最低的一年是2001年，只有21%。

苗向华：跟咱们房地产价格也有关系，如果我们要达到500万人的大城市，要发展这么大的一个所谓大城市的人口概念的话，我相信在未来的一到两年内， 我认为整个住宅市场还是向好的方向去发展。虽然我们潜在的市场供应量很大，作为一个营销概念，几年前我们一直这么讲，整个房地产市场不是一下子上涨，而是 分阶段的。去年前三季度整个开发量并不是很大，在那个市场状态下，大家有所顾忌。今年，尤其是3月份以后，从开发的角度来讲，大家的信心又起来了，包括现 在来看，拿地比较踊跃，开工量在第二季度会有明显增加。这样的话，市场上会有放量，但是这个放量，从我们对消费群体的了解来讲，现在市场上主要的需求是刚 需，第一类是新进城的人，第二类是原来有个五六十平米的房子，现在想换八九十。还有一类蕾是改善需求。

从我们做别墅项目整体感觉来讲，因为别墅在石家庄从原来大家去风景区、旅游区买别墅，把别墅当做二居产品，到去年开始，人们有意识地去把别墅当做一 居，而且近郊景区开始热起来了，它代表了一种需求趋势。人们从最原始的，单纯的我想要一个居住环境，到人们现在开始关注健康、养生、环保，显然西山别墅是 一个很好的选择。

河北泰岳房地产开发有限公司百岛绿城项目营销总监 张丽

 江南：我们想根据产品的特质来研究2013年整个的发展，第一季度除了普通住宅和商业住宅，还有一种住宅引人注目，很多楼盘都在打生态的概念，因为一季度的雾霾是石家庄的一个关健词，尤其是外地人一提都知道，石家庄是空气最差的城市。现在请张丽就百岛绿城说一下。

 张丽：其实我要说我那儿没有雾霾是瞎话。雾霾有，但是有一样没有，沙尘暴真没有，我拍过两次照片，我们论坛里都有，第一次有沙尘暴的时候，3月9 号，我没有拍，因为我不知道，我回家了，别人跟我说我才知道，我知道有风。前两天又有一次沙尘暴，我又特意留意了，我说这次无论如何要放到我们的论坛里， 果然市里拍的照片和我拍的照片真不一样。但是雾霾这个东西我没测过，太专业。

我们这里的区域真的是得天独厚，石家庄真的是不多。要说西北片区上风上水，估计没有比我们这个项目说来更贴切的。但是像刚才李总说的，东南、东北、 西北发展就是不一样。上次跟李会长也是专门在这儿讨论过这个话题。这么好的位置，石家庄最上风上水的地方，但是房价应该算是石家庄比较低的了。

江南：我刚才就是想问你这个问题，你认为你们这个地方的房价为什么一直上不去呢？

张丽：缺少商业，像东南苏总那边，守着东方明珠，守着万达，不管是规划还是商业圈、医院都有。但是这边除了交通方便，公园，但是就是没有商业。上次 我还提到，我说我那儿是什么商业片区，我说水上公园太牵强了，我只能靠到水上公园，再靠我不知道我往哪儿说了。其实我们的教育配套都不是问题，像我们小区 现在已经和师大附小谈得差不多了，教育配套、医疗都不是问题，就是差商业。很多客户问，我要买东西去哪儿，只能说有集。所以说商业是目前急需解决的问题。 但是中山路这边商业很多，卖不出去，或者招商不好招，其实我们那个位置做一个大型的超市，客户量太大了。

李红：即便新华集贸搬过去也不是生活商业，它是一个批发商业。但是真正落地打造成的话，五年之内看得到吗？

张丽：除了商业，其他任何都不是问题，省三院分院就在我们小区方面，环境也不用说，就是因为缺少商业，所以价格上不去。

河北弘石房地产开发有限公司营销总监 齐凯

 江南：其实这也提出来一个问题，刚才大家也在讨论，商业竞争这么激烈，某些片区又缺商业，这是一个整体城市规划问题，开发商其实可以抱团取暖，商业和住宅其实可以共同考虑，本身就是相辅相成的。

 齐凯：张总说的确实是挺可怕的事，好好的一个项目缺少这么大的配套。刚才李总确实说到一个问题，现在我们整个A区在24.5万平米，我想26万平米的一体量在石家庄来讲，综合体来讲不小了，但实际上这个产品要在别的区域，比如说在裕华、在桥东，可能这个事靠谱、能干，但是放在新华区，谁干都觉得不靠谱。我们的项目去年成交均价7235，如果按售价比例来看，得卖一万五以上，新华区均价一块三到一块五，两块都不敢提，8%的回报率根本不可能。刚才李总说的反租的事我考虑了，我一想我还是得干，因为我不是自己做药自己吃，我还得靠卖药。

石家庄总共发展才十年，起步才十年，成长阶段也就四五年的时间，整个商圈才几个，想让它很快看到效果是不可能的事。我们想追求利润最大化，市场不给 你支持你怎么办？舍得舍得，先舍后得，可能前期低价，但是逐渐的过程里面，你会发现，有一个很大的原因就是老百姓认不认你。石家庄所有的中小型企业在买写 字楼的时候，公寓无非卖得便宜点，但最后可能客户还是买你公寓了，写字楼就是卖不出去。

最后我弄了几个数据，发现几个问题，商业的成交量相对比较稳定，我指的是从去年第四季度到今年第一季度，但是我们看季度的环比，去年年底着急突破， 今年年初有个过年，大家也不着急，就等着，肯定有变化。2012年的第一季度是个倒V型的，2013年的第一季度是个正V，2013年第一季度的均价在一 万两千多，整个是下降了。2012年前三季度成交量的走势是一个大M型，波动比较大，第一个是市场的量太多了，因为2012年的数据是官方数据，成交量很 惨淡，价格也不稳。从第四季度开始，整个的走势相对平稳，说明市场在往好的方向走，也不会出现大起大落，实际上也回归到比较理性的价格，一万一到一万三之 间，这个价格还是有点偏高，没办法，市场就是这样的。

我想说的是，就我这个项目而言，在新华区，我看到的东西不是市场能有多少人接受得了，我看到的是一个政策导向的问题，我们老板也告诉我们，要经常看 政策，现在的房地产市场就是一个计划经济，根本不是市场经济，每年三四月份价格就涨，我对现在的房地产市场走向根本没有感觉，保证涨，再涨二十年没有问 题。我这个项目从2010年开始卖，当时团购的价格比较低，但是现在二手房已经炒到了8000多。我们现在基本上在控制二手房交易，我觉得你可以去把这个 房子倒手，这个利润你可以去挣，但是别忘了，你买的时候，到现在为止，开发商付出的东西不亚于客户，开发商冒着“三年大变样”的风险，所有东西都弄出来 了，但是现在“三年大变样”停止了，开发商就得把这些成本摊进来，后续的价格就上来了，必然商业价格上来，租金不支持，什么东西都不支持，就等死了。看政 策还不如把自己的产品弄好。

我曾经想过一个问题，我记得去年我和李会长沟通过，高铁建成以后，石家庄的经济走势会是什么样，这是一个双刃剑，有利有弊。

李水源：我对这个观点非常悲观。我说是正效应微不足道，负效应岌岌可危。

齐凯：至少在新站的商圈影响还是很大的，对于我们这个区域来讲，政府应该来扶持。比如说我今年的费用1千万，我拿出五百万来，你给我一个很好的经营 模式，给我一个很好的利润回报，我来入你的股，给你资金，扶持你。其实这个事不难，主要是看开发商愿不愿意去做这样的投入，愿意不愿意冒这样的风险。我把 500万扔给媒体不如扔给企业，因为如果我把500万扔给企业了，这些中小型企业能够有资金运转，它会感谢你，我也会受益，但是如果效果不好，大不了这些 钱就扔了，但是其实市场的反响也是不一样的，这也是一种营销，炒是表面现象，作是真实的。

新华区的教育背景是最深厚的，我们几个人在聊综合体的时候，整个商业运营到什么程度，我也去看了很多次，更重要的是我们这个区域缺少什么样的产业定 位，这些企业对于石家庄来讲，有人曾经对我说，我们搞文化产业的，或者说动漫产业的，这些人才都已经流失到北京去了，通州、798、昌平，高铁修起来之 后，这些人没有政策扶持，虽然在开发区有这样一个平台，但是人进去之后没有扶持，人进去了，我们要让他生存下去，别让他死在这里面。万科的客户为什么可以那么长时间跟着它走，就是因为它的物业做得好，服务做得好。万达的模式和万科的模式完全是两个概念。我从北京来到石家庄，还愿意在这里干，因为空间很大。

江南：我们也看到了，整个新华区目前是房价落差最大的区域，应该跟政府提出来，其实是一个挺不合理或者说挺不正常的状况，石家庄曾经最高的房价就在 新华区，是万信，最低的房价也在新华区，这么一个区域为什么房价的价差这么大，无论是新房还是二手房，平均一下也在这个均价之内，有三千多的，有一万多 的。

河北鑫界房地产开发有限责任公司天水丽城项目策划总监 薛峰

江南：刚才连着说了两个新华区的项目，应该说比较有特点，有代表性。桥西区今年让大家感觉变化比较大，是因为新客站的建成。

薛峰：我们一期已经开始交房。

江南：现在整体来看无论是自然环境还是交通环境都是非常好的。想问问薛总，您觉得整个市场受新“国五条”的影响大吗，桥西区的发展您是怎么来看的，整体的房价趋势是什么样的？

薛峰：1月份比3月份高得多，我们在过年要关门的时候，要求就是你买就交钱，大概是每天5到10套的成交，什么样的房子在这个阶段都可以卖掉，边边 角角的都可以在一季度完成。二季度我们现在基本上是蛰伏期，主要是考虑到市场因素，“国五条”细则在石家庄、河北省即将颁布，从宏观上来讲，中央2财经新 闻讲美国大量地印钱，第二个信息是黄金价跌。我们看到黄金原来是一个保值品，现在来看，国外的金融专家也在分析，我们的黄金现在到底保值不保值，黄金和房 子相比，房子能吃能住，而黄金不能。

我认为今年房地产整体受政策影响不是很大，刚才齐总也讲到，现在对政策都没有什么感觉了。真实的反映是我有钱就要买房，作为人，他没有一个止境，我 喝完这瓶水，还要喝第二瓶水，对物质的欲望是不断攀升的。这样的情况下，财经2频道现在也在报道，北京基本上各个区域超过几万块钱的话，它会暗示你不准网 签，超过这个价就不批了，实际就是一种限价行为。这种情况会对房地产有很大的波折。石家庄比山西、山东、河南省会城市来比，我们的房价没有达到那么高的程 度，我们开发商怎么去做，我们经历的最大难关是在2008年，其实在2008年也有的项目卖得很好，比如说杜总的项目，我们还是要把产品做好，把我们的操 盘水准做充分了，肯定就会有人买。我们手上有大量现金，买黄金不能吃不能喝，但是房子不一样。

第二，关于桥西，我们一直在探讨大桥西的区域，2013年市场启动是以新华区一中附近，今年的主题还是在新华区，桥西区借新华区之势，我们现在提到 一个大桥西概念，我们这块不管新华区、桥西区，整体叫做大桥西。2013年我们跟东北区域有一种对峙的状态，包括汇君城、百岛绿城、幸福城、富贵城，沿着新华路一大堆。我们桥西板块主要是依托于这两年一直在炒作的西部别墅区，同时有一些高端楼盘，包括紫御府，我们天水丽城，在二环边，体量比较大，产品配置和北京一线品牌学过来的，开发商在我们南边有一块省市域城，体量也很大，总共能达到100万平方米。它们要打造石家庄的星河湾，这样的话，桥西区和新华区就能连成一片。

我们今年也是两大块，刚才提到的商业我们也很兴趣，我们在铁路学校有一个项目，大概200多亩，今年我们也要搞一个城市综合体，可能是和官鲤相似。

资深地产人士 徐涛

江南：目前看来，对于石家庄整体市场，大家都提到了一个本质性的问题，就是做好产品，也感到“国五条”调控措施其实对石家庄影响不是特别大。主办方 给了我们一个题目，就是新政应对篇，我一直在考虑与其说新政如何应对，倒不如说如何应对市场，因为新政从目前来看还是一个相对比较虚的概念。作为资深地产 人，请徐总来说一说，我知道你现在没有做什么项目，作为地产人，从局外人看局内，本身又是从局内人的感觉，这是站在巨人的肩膀上，你从宏观地讲一下未来 2013年房地产市场到底怎么去发展，大家怎么来面对之后有可能出台的“国五条”细则。

徐涛：最近这段时间经常去外地，说实话，思考的东西真的不多。刚才也说了，应对新政真是不如应对市场。还是得从客户的角度去思考问题，万变不离其 宗，你帮他解决了问题。所谓的去应对新政，也是在帮助购买者去解决购房的现实问题，就是这个意思。说白了，还是要看整个市场的需求。我今天过来从大的角度 上就是来学习，也讲不出太多的东西，还是听一听吧。

江南：我们发现，之前的房地产市场，2013年跟之前的市场有很大变化，产品的细分越来越明显了，我们现在看到了做专业市场就做专业市场，做写字楼 就做写字楼，做卖场就做卖场，市场细分化在今年有所抬头，产品更专一了，专业的人做专业的事，走专业化的路线。还有一个非常大的变化，我们可以看到前两年 大家感觉的市场当中很多的产品，大家都是墙头草，一说做豪宅，大家都做豪宅，一说做刚需小户型，所有人都研发刚需小户型，当然国家也在提倡。其实我们现在 也考虑到，大量的保障房上市，尤其今年保障房占了很大的比例，实际上刚需房有没有做那么多，我们从市场分析也可以感受到。每个人可以简短地说一说，到底市 场需要什么样的产品，面对这样的一个市场，而且大家越来越专业的这样一种状态，在面对产品上、面对区域规划格局上，在大政方针的引导下，我们应当做一些什 么样的产品、什么样的事？

合影留念

 张爱东：我们从北京过来之后，北京现在五环的房价大概在五万块钱左右，房屋的价格组成，比如说土地成本、建材成本、税费等等，税费全中国是一样 的，差在哪儿？其实差在土地成本上，土地成本差在哪儿？我们感觉还是差在供应量上。为什么北京房价那么贵？因为它项目少，而且市场需求很大。石家庄现在的 房价为什么是洼地，最近这两年，每年从政府的统计，每年有500万到600万，这是造成石家庄价格低的主要原因。去年和施工企业在谈的时候，施工企业没 活，低价让利也要承揽工程。但是今年跟施工企业再谈，一个是数量上，跟今年的房地产数量相比有很大的差别，施工企业的竞争力明显比去年差很多。从这方面我 们感觉，今年石家庄的房地产市场会有很大差别。从销售来看，石家庄今年供需两旺，有的人说石家庄的高端客户卖得不错，低端客户也卖得不错，我们感觉不出来 石家庄市场的缺失。

 现在我们也在研究，从“国五条”反馈的信息，限购的是什么？限购的是投资投机型需求，还有一部分人把二手房变现再买新房，但是这部分人占比有多 大？这些人能够释放出来多大的供应量，他的产品要转移到哪儿，不排除要往商业上在转型，不排除投资别的渠道。但是从现在国内存款，从现在的物价水平，你说 去投资股市，股市从6000点到现在经历五六年了，现在还没有回暖，说去炒房，不是一般人能做的。有点资金的人要把钱利用起来，就要给钱找出路，投资买房 是一个很好的渠道。在北京来说，投资房产，既享受了房产自身的价值，原来一套房60万，现在可能600万，在出租的过程中，他还享受了经营的受益，这是双 重的。但是你搞别的产业，除非特有本事的人。但是在现在的情况下，投资房产的收益率是最大的，这些资金没有别的出路，现在看来，这是唯一的一个又保险，一 般有点钱又能承受得起的投资方式。我们感觉现在这个市场，从北京来看，我是2003年在北京买的房，4800多，60多万元，现在我的房子卖600多万。 当时买的人也就买了，没买的人就没有机会了，现在房价再涨再跌跟工薪阶层已经没有关系了。

从现在的经验告诉我，你买房，不管是从保值增值，还是从资产受益，是一个最合理、最保险的渠道，但是这个渠道，政府千方百计要堵死，还是会从其他渠道转嫁到房地产上的。

我们企业在北京原来是做商业地产的，我们进石家庄也想做商业地产。我们来的时候，石家庄的写字楼卖四千多块钱一平米，中远大厦当时卖4500一平 米，我们来了之后一看就有买的冲动。石家庄的写字楼出租，包括门脸出租，都是每平米月租金来计的，可是在北京都是以每平米日租金来计的。商业项目的投资要 大，投资回报率太低。我们现在也很头疼，虽然我们的项目很偏，光大型的综合体，将近11万平方米，还有7万平方米的底商，我们怎么办？我这17万平方米怎 么盘活，靠我自身的项目，我带动不了我的商业，我可能把底商带动，但是这10万平方米的综合体怎么办？我们想把北京的企业引入石家庄，但是涉及到地方保护 的问题。人家一调研，石家庄的消费水平支撑不了，首商集团、奥特莱斯人家不来，我们再搞城市综合体，它能不能支撑住，有没有那么多的购买力来支撑我的商 业，所以我们现在涉及到很难的问题。

今年我们要解决两个问题，一个是学校的问题，第二是我的综合体问题。今年马上要交的4万平米的底商，在我们这个位置，我们周边的项目虽然很多，但是 这种商业能不能做下来，现在在做定位，北京的企业也不爱过来。所以，我们现在面临着很大的问题，现在也在千方百计地做。东西批出来，你要考虑生存，如果我 们真是把燕莎奥特莱斯引进来，能不能生存。我下一步要搞高端的写字楼，可能还要搞养老地产，我们现在在往这方面考虑。

李红：关于商业我特别推崇杨总的做法，开发商做过几个住宅项目之后，做一个商业项目的开发，是让它作为一个永聚的资金链条，产生资金链条的地方，它 的自营部分占很大一部分，其他的产品是组合拳。你们那儿好像都是自营的吧，你的底商所有的都没有卖，为什么？因为它的资金链早已经突破了不够使的状态。做 商业最大的风险就是在这儿，你不能够淡定地自持，持续地做管理，你投入的钱不足以支撑往下走，万达为什么不怕，我这么大体量的自持，为的是看30年的资金 的流动，如果缺钱还要做商业项目，你的定位那么矛盾，商业要变现，变现的部分在哪儿？

江南：咱们现在谈的就是咱们的走向，我觉得可以立足于新产品的研发，但是你要研发什么样的产品，这才是非常关键的，第一要有地域的差别，第二要立足于省会的经济发展，第三还要立足于本土人的根本理念，这非常关键。

李水源：保障性住房是当前我们政府一个重点工程，但是保障性住房永远解决不了人们的住房需求。说句不好听的话，不要穿新鞋走老路。国家没有想到，实 行了房改以后，还有这么多人解决不了住房，他们这些房靠什么，靠政府，但是面临一个的问题，一个城市的建设，很多地方都需要钱，保障性住房是一个为他人做 嫁衣裳的事，政府下决心投入了，但是没等到工程完，就调走了，免职了，下一任市长去做是下一任市长的功绩。中央没办法，采取了一个问责制，用这种行政压力 来解决问题，但是最终盖好这个住房以后，从户型结构、面积上，永远满足不了人们的需求。我觉得保障性住房对房地产市场，特别是商品房，没有太大的影响，该 怎么办还怎么办。有一年的调查是90到120平米的占了市场的62%。你就按这个思路走下去，没有必要为保障性住房上市而担忧，它对于房地产市场不会形成 更大的冲击。政府希望把购买商品住房的人拉到购买保障性住房上来，但是没过几年，要购买商品房的这部分人又会回到商品房市场。

2013年、2014年楼市的供应量趋紧，供应量不大，但是市场对我们开发商还讲还是有比较好的前景的。尽管下了任务，这几年是670万套，但是这 个房子从户型要求来讲，受众面来讲都不是很大，最终还是要回到这里边来，对我们房改进度过快是一种纠正。对房地产需求量形成不了太大冲击，我们还是安下心 来，该怎么办还怎么办。

我提了几条建议，高铁开通以后，石家庄市的经济到底带来什么影响，我持悲观态度，我第一条建议，暂停、不要再提建成国际化大都市，石家庄的经济基 础，你城市的历史，在20年之内建成国际化大都市恐怕很难实现。从大处着眼可以作为一个奋斗目标。可以从小处着手，解决人民群众最实际的问题，把工资过低 的问题解决好，再向发展国际化大都市努力，恐怕20年之内还不具备这个条件，老是唱高调，求大而全，但是群众真正关心的问题你解决不了，从政府决策来说还 是要实事求是，根据本地的实际情况做一些惠民工程，特别是在房地产这块下功夫。如果我们这些开发企业发展得非常好，经济效益非常好，第一改变了城市面貌， 第二提供了更多就业岗位，第三提高了政府税收。

杨胜军：简单说，要说起面对现在的市场，第一方面就是住宅要宜居，适宜居住，住着舒服，不单是户型、物业、绿化、配套等等，总而言之一句话，住宅产品要做得舒服。商业要适用，适合市场、适合住户，适合经营者，同时还要适合广大人民群众到这个商场里来。

第二句话就是住宅要形成一种梯度供应，不要所有的人一想就要买商品房、买新房、买大房子。房改房上市的，包括先租房，要有一个正确的消费理念，适合自己的就是好的，不要一下子追求得那么高，因为现在的住宅市场供不应求。刚才李会长也说到，供不应求这个局面是现实存在的。

第三句话就是，正是因为这个行业受到了关注，国家才会有各种各样的调控，返回头来说，也就是说调控是因为很多的人在关注这个房地产，关注房地产的就是我们的潜在客户。

江南：你的意思就是调控是因为需求太大了。

杨胜军：在这种情况下，我们放心地去做，做好自己的产品，没有什么可担心的，至少20年内还会发展，不用说别的城市，石家庄至少500万人口的城市 是20年的规划，这部分人口带来的住宅也好、商业也好，他要有住的地方、生活的地方、工作的地方，这些地方就需要靠我们大家，所以希望在前。

苗向华：一个是刚才提到的廉租住房，面对的群体不一样，而且廉租住房的比例达不到50%，在省会不会。

第二个是发展中小户型，在商品房里面，目的，应该是面对市场上的刚需群体，在一两年内省会市场没有问题，现在石家庄每年的预售量也就在几百万平方米，预售量达不到消化量的两到三倍，市场的变化不会太大。

第三个，房地产市场会不会一直很热地发展？几年内不会有太大的变化。从这个着眼点上来讲，我们目光应该从从融资率上转变到产品研发上。现在这种供需 关系的不对等，导致了整个市场的火爆态势，未来是不是能在供应量大于需求量两三倍的时候，现在消费者也很理性，通过营销解决不了问题。

张丽：从2012年上半年的持续观望，楼市一直不太好，下半年石家庄出现了一种淡季不淡，旺季不旺的现象，直到年底的时候，有一种刚需和刚改的爆发性的按捺不住的态势。到今年上半年，第二季度会好。持续到今年下半年，我觉得应该比去年呈上升态势。

在城市规划上，我感觉我们的位置，大家来到汇君城就不觉得远了。

李红：如果你面向有车族的话，你的产品是什么定位，如果你的客户是普通的阶层，如果晚归的话，周边的交通环境肯定是选择条件之一。

张丽：就是因为这个地方商业气氛不浓。

江南：不单是商业，得先有人才行。

张丽：其实这块说是沾了植物园的光，但是也不沾光，人们一说在植物园就感觉很远，这是心理距离远。

 李红：如果人们觉得远，但是实惠，就弥补了远了。

 齐凯：还是用那句老话，干营销的没有卖不出去的产品，只有卖不出去产品的人，产品卖成什么样，是有一定的历史积淀的，开发商为了追求利润也好、追 求平衡也好，没有把产品做得十全十美，也得想办法卖。就我们的项目来说，我要跟着政策去做，跟着政府导向走，搭着政府的车，借着政策给点优惠，我们再让点 利，同时再给一些支持，只有这样去整合，最后发现客户还会买账的，他再怎么缺钱，还会觉得开发商在为他着想。现在的项目不是价格的问题，还是经营的问题， 我们也想做负责任的开发商，但是不行，做不到，下一个项目会做负责任的开发商，因为缺钱。

苏风彦：领导我们事业的核心力量是中国共产党，指导我们的理论基础是资本主义市场经济，这就是中国的国情。用政治解读市场解读不通，用市场解读政治 也解释不通，调控永远会存在下去，市场还是在政府调控下的伴生的，不会变。中国共产党最精明，利用这个调控手段，它很清楚，怎么调怎么涨，中国经济现在在 转型期间，没有哪一个行业像房地产给政府提供的利润多。房地产企业给地方财政、中央财政提供了最大的利润，包括连带的行业。作为我们来讲，甭指望政府不管 了，中国共产党的地位动摇不了就必须管。我们要在这种形态下生存，必须围着市场转。什么时候管，一看对政治有波及的时候，马上管，如果老百姓不提意见，你 涨到五万也没人管。特别是中国处在经济转型期，没有办法，换毛泽东来也治理不好。因为经济发展是逐步进行的，现在的数据都不要看，没意义。市场上已经分化 成两种人了，老百姓的收入到底有多少，银行去查，政府统计的销售量、购买力非常强劲，预测不了。第二种人是穷人，就是买不起，你建廉租房、保障房没意义， 需要多少国家的管理人员来管啊，这不科学，不符合市场的发展规律。你想一个退出机制，需要房管局再增加5倍的人也管不了。这个费用从哪儿来？最后都得出到 老百姓头上。所以不要期望政府别管了，还需要把自己的事干好，把定位定准。

李红：在政府的正确领导下，我们按照政府的正确领导，把市场做好。做了这么多年的营销，我们做营销的本分是什么？我们请开发商可以考虑研发，研发这 件事，开发商不受伤是不会研的。你作为营销人、你作为规划设计人，如果你有这方面的责任心，你可以成为开发商的得力的这方面的助手的话，在他之前就会有这 个研发意愿，不然的话没有这个意愿。如果说像杨总说的排队两天是一日之功吗？燕都老早以前就是这样一个销售局面吗？不是，是品牌的力量。还有杨总他们公司 有一个特质，就是很好的产品没有追求最高的价格，它有这样一个循环，使得最终的价值反而也挺高。你怎么用心考量你自己的这件事。

我现在做乐活时尚广场， 大桥西，裕华路这条路是迎宾道，它沿街的商业不少了，形成了一个商圈，帝景城的周边除了六中那块没有进行开发，然后就是商业和综合体，再就是我现在做的乐 活时尚广场。如果仅仅为了卖，我觉得不是我们本职应该做的事，在之前研发的时候我们要提前考虑考虑，乐活时尚广场两栋，公寓每间都带卫生间，写字楼就是一 层有一个公共卫生间了。整个一栋公寓就让零散型投资者有了一个投放资金的地方，而另一栋写字楼就很严格，我宁肯单位售价稍微低一点，也要让半层或整层的客 户、自用型客户要多一些，整个写字楼的物业是很好管理的。我们没有证，市场非常好，北国不是我们要的，我们之前找它，它不理我们。当乐天要跟我们签约的时 候，北国又来找我们，它必须要，不可能给别人，最后签了。

在这个地理位置上，它的特质是什么，它的客群是什么，我们按照这个地块，它能够表达的东西，一个定义，就在这上头下手去做，一定会有认同。在你入住 率高，在你回报率高，在你商业活的情况下，就算没证也没人吭气。我们一定要做的是什么呢？你别指望开发公司有研发，咱的研发一定要落地，咱不就靠卖得好保 证收益嘛。

对于规划，这个区域里配合怎么给这些人生存带来便利条件，政府没做，硬性地配给你这十几万了，你要做，只有你做到便利，才有未来。如果你做不到便利，自然是卖了也白搭，所以便利要我们去考量什么东西带来便利。北国就算是在未来十年不再是霸主，现在是，北国都不怕，你怕吗？

尽量让地产的价值在市场均匀发展的情况下，不突破过大的价值标杆，不跟政府对着干。

徐涛：第一，在这种形势下，能顺势别造势，能迎合不引领，能出彩别出问题就差不多了。大家要关注市场还是要关注主流，你过多地去引领它你自己也觉得 累，消费者也觉得累。把你现在的资源整合得非常清晰，挖得非常深，再告诉给他，他就可以从第一感受上感受你的项目，再加上你告诉给他的各方面的东西，他就 会对你的项目整个吃得非常深，这是在开发上以不变应万变的东西。

第二，在商业领域，我做过一些商业项目，发现石家庄的问题是单纯为了卖在做商业，这一点非常值得关注。希望在座的在前期规划上，一定要在你的平面上 做规划，这是根本中的根本。真正做综合体也好，做主题商街也好，业态规划非常非常关键。有的时候你花了钱，不一定把钱拿走，可能会给市场增加负担。这里面 有一个角色的问题，拿商业来讲，尤其是商业上更加直观一些，你是什么角色？首先你是制片人，这是必不可少的，然后你再看看你要干什么活，制片人把导演的活 也干了、演员的活也干了、其他的活都干了。你首先应该把自己的事做好，剩下的该找导演找导演，该找演员找演员。

江南：虽然今天说的是新政下的楼市走向，但是实际上，从大家各方面的言语当中，更多地感受到大家对市场的研讨。新政无论未来是春风潜入夜，润物细无 声，还是春雷滚滚，还是要遵循市场的发展、地域的发展。我们有很大的想法，对于新产品的研发，地域与产品的融合，给政府提供新的考虑空间，在区域内，如何 让产品更加协调，让格局更加合理，这些都是我们接下来要讨论的课题。数据背后反映出来的问题，希望大家好好地想一想，有的时候这个市场还是要组合生存，抱 团取暖。所以未来市场的走向，还是需要真正的地产人们共同努力。

——完——