2014年5月13日下午，由石家庄市房地产业协会主办，石家庄智联传媒有限公司、石家庄市房地产市场研究中心承办的 “论·墅”2014石家庄别墅市场发展趋势沙龙在中茂海悦一楼三号会议室成功举办。各高端项目“掌舵人”共聚一堂，探讨石家庄别墅的发展和破局之道。   

参加这次沙龙的嘉宾有石家庄房地产业协会常务副会长兼秘书长李水源、亿城房地产开发有限公司副总经理谢建卫、易居（中国）控股有限公司易居营销集团·河北区域/山西区域总经理陈彬、石家庄市韩迪品牌策略顾问有限公司首席运营官韩迪、河北鑫界房地产开发有限责任公司策划总监薛峰、西山一号策划总监张金发、石家庄市日晔兴房地产开发有限公司营销总监王雷、国大御温泉小镇营销总监赵阳阳、原河名墅策划经理邱万义以及石家庄智联传媒有限公司总裁张慧博。

江南：感谢大家参与“论·墅”2014年石家庄别墅市场趋势沙龙，在今天这个活动当中我们就别墅的话题做一个探讨。

目前，石家庄的别墅市场越来越丰富，产品越来越多，产品的层级也分开了，可以说高消费的群体越来越多，他们对生活深层次的追求有效的推动了住宅享受功能的演变，也让石家庄迎来了自己的高端住宅新时代。

目前来看，石家庄别墅市场在经过了不断的升级调整后逐渐呈现了百家争鸣、百花齐放的局面，各具特色的别墅层出不穷，别墅市场面临一场机遇，究竟未来的发展方向我们究竟如何判断，今天我们有幸请到各高端项目“掌舵人”，共聚一堂探讨石家庄别墅的发展和破局之道。

张慧博：别墅市场的供应量很大，并且一直在增长，所以我们现在很多项目在销售方面可能都是相对比较趋缓的一个状态。所以说我们今天专门组织这样一个活动，推动我们行业之间内部进行更深入的交流，做一些汇总梳理性的工作。

今天我们围绕别墅市场做这样一个沙龙，就别墅市场和我们业内同行做一个交流，这样作为我们媒体方，我们桥梁的作用才会发挥得更好，希望我们在接下来的交流当中，各位畅所欲言。

谢建卫：石家庄的别墅市场不是太乐观，基本上没有大的起伏，也没有什么新鲜的东西。别墅产品基本上都是雷同的，无非就是面积大点或小点。很难让人感到有什么不一样的地方，没有自己的特点，更不能让人耳目一新。同时文化内涵的东西相对要少一点。总体来说，现阶段石家庄市的别墅市场还是一个初级阶段。 

别墅建设中包括城市配套，其实还是看开发商自己来定，既然买了你的房子，开发商就得支持。商业也是慢慢发展起来的，开发商抛出一部分自己的利润，你得去投入，刚开始肯定要优惠。

陈彬：接地气才是好的别墅产品。在细节上别墅应当注重居住的舒适度上。我举个例子，买个四百平米的房子跟四百平米的别墅，舒适度肯定是不一样的。石家庄没有大的供需求关系，作为高品质社区，石家庄的供应量没有达到现在这个需求。市场需要有一个机制来控制。从别墅这样一个品类来说，如果项目圈很难做到配套完善，对销售来说是很大的压力。

市场需求不一样，别墅的消费群体大概在百分之二三左右，这个基数很小的。城市别墅最好还是处在一个配套比较完善的地方。

薛峰：首先说市场上别墅产品非常稀缺。比如一些别墅，一开始商业配套做的还可以，但是一年以后，再看这个项目，商户就都走了，主要原因是它的消费群体达不到，因为商户是做生意的，如果没有那么大的客流量是几乎不行的。再一个就是入住率问题，别墅交房以后入住率很低，商家很难维持，目前来讲，别墅市场面临巨大的压力。

四百万左右，是买平层还是买别墅？平层的配套基本上都很完善，交通比较方便，但别墅可能跑得比较远。有的人就想买别墅，有的人追求居住的空间感，因为别墅是地下两层地上三层，还有人追求舒适度、方便，所以这个别墅层次要求不一样。未来，城市别墅发展方向来看，因为它的稀缺性和不可复制性，它肯定是一个收藏品。

产品做得好很重要。在可控成本范围之内做了一些创新，附加一部分销售价值是可以的，假如产品做的非常好，价格自然上去了。但是，价格上还是不要一味冲高，把产品做到可控制范围之内就行了。

所有项目都有一个概念，打广告让别人来找我，这样的话反而更简单。把宣传作为辅助手段更为直接。

张金发：西山森林公园的概念提出来之后，这个区域发展的很快，咱们到周末去那一带游玩的特别多，这个区域已经是一个的热点。同时，政府很重视西山区域规划，现在配套措施逐步在完善。

石家庄城市人口少，它要跟北京、上海比起来有一定的差距，一是人口二是收入，但是，人们心中别墅梦想还是有的，而且不比外边的弱。而且现在雾霾这么严重，大家都想可不可以去雾霾弱的地方居住。人们对美好生活的向往，对高质量生活的向往，可能对西山区域项目的山体别墅是一个机会。

赵阳阳：相对城市别墅来说，温泉别墅的需求一是度假，二是客户群的需要。客户心里对温泉别墅的预期，不会像城市别墅一样比较重视生活的便利。客户选择城市别墅，大多是希望远离雾霾。别墅更多的是区域性的东西，温泉别墅就打破了这个区域性的东西，但在目前还是初级阶段。温泉别墅性价比更高一些，叠加也好，连排也好，更多的有私人定制的倾向。同时温泉别墅对容积率要求不是像城市别墅那么高。

城市别墅的量不可能逐年增加，只会越来越少，温泉别墅也是，所有的资源都是越来越少，温泉资源越来越少，所以这些东西都越来越少。未来，产品的差异化竞争和稀缺性或是将来主打的方向。

王雷：农家庄园可能介于近郊和城市别墅，空间大，在交通上相对来说有优势，比山水别墅好一点。

石家庄的别墅市场整体来说还不是很大，还是有一定的发展潜力，城市在不断地发展，客户需求也在不断的发生变化。纯粹享受生活品质的早晚会回归到它的一个适用性和居住性上。

韩迪：如果入住率不高就导致它的配套、物业不完善，等于是一下子就把大家对别墅消费的欲望猛杀掉了。石家庄别墅市场推广方向应该是面向全省，激发新一轮别墅市场的消费热潮。别墅产品仍是房地产中的奢侈品。奢侈品定义，第一，这个东西很少，资源比较稀缺，第二，它相对来说门槛比较高，就是不是所有人都消费得起，所以它叫做奢侈品。别墅有两个价值，一个是资源战略的价值，另外就是个人成就的价值，所以在客户消费心理，这个空置率也是必然的。    

细节支撑品质。现在石家庄别墅所谓初级阶段是两个方面造成的，我们不能完全归归咎于消费者，还有开发商来不及更新产品，开发周期较长。所以希望开发商要借鉴前面的基础。豪宅产品需要累积很多经验才会成为标杆。

城市的繁华和便利，往往就是压力比较大。大平层也好，城市别墅也罢，他的子女和父母都在一个小区，这样便于大家聚会的一个场所，不是混居在一起，所以要提供一个所谓家庭生活场所，这个功能是可以实现的。这一类别墅是实用型。

每个人都不一样，所以从营销的角度来讲，就必须一对一地去营销。但是产品是死的，产品在研发之初已经定性了，不能私人定制。这就产生了营销上的一个矛盾，需要用引导的方式解决这个问题。

江南：其实现在石家庄别墅市场缺乏创新性，竞争格局越来越激烈，请李水源会长预测一下别墅市场吧。

李水源：如果经济发展很快，这个高收入人群增加了，房子卖得很快，不匹配。供应量很多，高收入人群增长很缓慢。目前别墅面临着比较强的竞争。当前别墅里面商业配套很重要。比如医疗，同样是一个老人得了疾病需要抢救，这个市里就比较方便，别墅就比较远，经常有医生值班，或者有抢救的医疗设施。但是，别墅里边能够享受到各种服务。北京人口密度比较小，一个小型商场就能满足人们的需求。

还有限购，今年信息政策比较宽松一些，对房地产是有好处的。

别墅用地，应该说是越来越稀缺。咱们再来看看需求量，市场需求量未来五到十年内应该有8.8万套，如果小于8.8%，那未来会很稀缺。

关于小区的建设，应该从深层次把小区的文化素质培养起来。咱们所有小区的景观都雷同，我们要深层次挖掘文化元素，把文化软实力融进去，提高产品品质。我认为别墅还是有市场，但是要说目前是一个新起点，恐怕还不太合适，应该属于中间的“中”。总的来说前景还是不错的，关键看我们怎么去做。