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应制定不动产登记法而不是法规（2）

扫描到手机业内来源：经济参考报发布日期：2014-10-21 09:57 字号：T|T

摘要：如果要建立统一的登记制度，就必须要对现行的一系列法律进行修改。而以制定行政法规的方式来修改现行法律，显然是不可能实现的任务，只能通过制定法律的方式来修改现行法律。

显然，从该条规定可以看出，其思路正是分散登记的思路。将登记作为行政机关所享有的行政管理的职权，而不是一种公示方法，这就造成了登记机构与行政机关的设置与职能合一的问题。多个行政机关负责对不同的不动产加以管理，由此形成了分散登记的现象，如土地由土地管理部门管理，建设用地使用权登记也在土地管理部门进行；林木由林业管理部门管理，有关林木所有权的登记在林业管理部门进行；房屋由城建部门管理，产权登记也在该部门进行。这种分散登记的弊端是显而易见的。

如果要建立统一的登记制度，就必须要对现行的一系列法律进行修改。而以制定行政法规的方式来修改现行法律，显然是不可能实现的任务，只能通过制定法律的方式来修改现行法律。

制定新法的立法成本较低

采取制定行政法规模式的思路是，首先对现行法律都进行修改之后，再启动行政法规的制定。笔者认为，这种方式也存在明显的不足之处。

一方面，由于需要修改的有关不动产登记的现行法律数量较多，而且对法律的修改属于立法活动，程序较为严格和复杂，如果等这些法律都一一修改完毕之后，才能启动不动产统一登记的行政法规立法活动，则可能需要花费较长时间。

另一方面，修改法律和制定新的行政法规之间，能否做到有效衔接，是一个复杂的问题。如果在相关法律修改完毕之后行政法规仍未出台，则将出现一个空档期，导致登记的无法可依。这种局面对整个市场经济秩序的维护和稳定是十分不利的。因为不动产价值重大，涉及的经济活动较多，如果缺乏相关的法律规定，无法展开登记活动，将是难以想象的。

因此，笔者认为，最佳的思路是起草制定一部《不动产登记法》，通过新法优于旧法的原则，直接对旧法的内容作出修改和完善。这也是我国长期以来一直实行的立法原则，这一作法的立法成本相对较低，时间周期较短，社会效果较好。

制定新法可与物权法进行有效衔接

不动产登记制度要统一，涉及到登记规则的统一问题。《物权法》第二章第一节已经就有关登记制度的基本规则作出了规定。

一方面，鉴于土地房屋已经形成了各自不同的登记规则，要实行登记规则的统一，就必须协调好与物权法的关系，因为物权法的规则如能够普遍适用于各种登记事务，则可以形成未来新法的总则；如果不能普遍适用，则应将具体情况纳入到分则之中。因此，要整合物权法的相关规定。