“银十”平淡开局 新政效应有待观察

扫描到手机 楼市 来源:新京报 发布日期:2014-10-10 11:57 字号:T|T

摘要:9月30日央行和银监会发布的放松限贷政策,并没有立刻作用到十一黄金周的楼市上去。据伟业我爱我家市场研究院统计,黄金周前6天,北京住宅新房网签472套,二手房网签量仅为38套,为2009年以来同期的新低。这一个“银十”,从开局来看成色多少显得有些不足。

9月30日央行和银监会发布的放松限贷政策,并没有立刻作用到十一黄金周的楼市上去。据伟业我爱我家市场研究院统计,黄金周前6天,北京住宅新房网签472套,二手房网签量仅为38套,为2009年以来同期的新低。这一个“银十”,从开局来看成色多少显得有些不足。

  “十一”期间仅两项目开盘

国庆黄金周通常都是推盘旺季,不过受到此前市场持续冷淡的影响,今年黄金周期间,开发商的态度都比较谨慎。据亚豪机构统计数据显示,十一黄金周期间,北 京范围内仅有两个项目开盘,累计新增供应160套,与去年“十一”假期相比,开盘项目个数减少了4个,供应套数下降了75%。巧合的是,开盘的两个项目均 位于朝阳区东坝区域,分别为首开常青藤和利锦府。

据记者从项目方了解的信息来看,首开常青藤“十一”期间销售额达2.5亿元左右。“项目这次所开楼栋的位置比以前要好,价位也没有上涨,因此受到了市场的认可。”据该项目负责人介绍,十一期间,首开常青藤每日平均接待来访客户40-50组,相比此前有不小的提升。

位于首开常青藤项目旁的利锦府,则以改善型需求为主,推出了100-130平方米的精装修高档公寓。该项目销售人员告诉记者,利锦府项目均价在4.9万元/平方米左右。

不过也有不少业内人士表示,由于此前一段时间市场比较冷淡,所以多数房企并没有选择在十一黄金周期间推盘,而主要以消化存量为主。亚豪机构市场总监郭毅 就认为,客户需求不足是此次黄金周期间开盘项目数量较少的原因。“对于项目来说,需求充足才能达到开盘条件。”郭毅向记者表示,“从现在的情况来讲,开盘 时机对开发商来说已经不是最重要的,重要的是客户量。现在的开发商是依据客户积累的情况来选择推盘时间,所以并不掌握主动权。”

  政策利好或有助于消化库存

在“银十”平淡开场之时,伴随着销量的同比下滑,北京商品住宅库存量则在节节攀升,创下历史新高。据亚豪机构统计数据显示,10月7日,北京商品住宅可 售套数已经达91265套,成为自2012年3月北京清理3.3万套无效库存以来的最高点,与今年年初5.5万套库存相比大增3.6万套。

对此,亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,在持续紧缩的信贷政策、自住型商品房集中入市等多方因素叠加影响下,楼市成交量持续低迷。而房企在销售业绩与资 金使用成本的压力下,加大推盘力度以回笼现金的意愿上升,供应量的增加与成交量的低迷,促使楼市库存量直线上升,至10月份达到高点。

不过他也强调,随着信贷松绑政策的逐步实施,预计未来刚需刚改型购房需求加快释放,四季度北京楼市成交量将复苏回暖。“央行‘认贷不认房’的二套房认定 方式,提高了购房者的资金杠杆率,可以促进购房消费的增加。”任启鑫表示,一系列政策调整都在为刚需购房者带来实质利好,提振购房信心,四季度北京楼市在 利好的刺激下,有望成为全年成交高峰。

  ■ 业内观点

  新政影响消费者心理预期

对于新政能否发挥提振市场的作用,业内人士虽有一定分歧,但是大多还是认为该政策的出台有助于挽回目前市场的颓势。

事实上,从今年年初开始,相关部门就已经有数次微调房地产调控政策的举动,但对楼市成交量的提振收效甚微。比如今年年初,针对高端住宅的限价令就出现松 动,到6月份保利海德公园更是取得了单价近10万元/平方米的预售许可证。而在今年下半年土地出让环节,住宅用地的配建自住房或保障房也改为了异地竞建。

到了9月底,上调普宅标准以及执行限贷新政,再次激起了业界的巨大关注。

不过9月底出台的新政,似乎并没有显现立竿见影的效果,十一期间的网签成交数据并不能称得上乐观。对此,中原地产首席分析师张大伟解释称,由于大部分城 市的网签数据都有所滞后实际市场一线成交两星期以上,因此目前的签约数实际反映的是9月上旬的成交情况。从国庆期间购房者心理调查看,部分客户已经害怕再 次踏空而开始看房入市。市场也已经开始出现复苏迹象。

“政府既希望房地产市场能够适度活跃,但又担心成交量回升后房价继续快速上涨,所以此前,宽松政策并未聚焦于交易环节,而是始终针对开发商小步稳妥地放 宽。”亚豪机构市场总监郭毅分析认为,此次新政,能够让大多数普通购房者享受到了契税的优惠,再加上央行放宽限贷政策,对于北京这个本不缺少购房需求,缺 少的是市场信心的城市来说将意味着住房换手率以及刚需、改善型楼盘成交量的提升。

据亚豪机构计算,房贷政策放松后,首次置业的刚需人群购房总成本有所降低。如果按贷款100万、20年还清计算,7折利率可以为购房者节省将近27万元。而首套房贷还清后依然可以享有三成首付、7折利率,对于改善型客户来说也是一种利好。

■ 房企人士看“十一”

“感觉新政的影响还是比较大的,明显感觉到客户会主动来咨询,十一黄金周期间我们项目住宅销售成交量上涨了20%左右,而在此之前我们(东亚印象台湖)一周也就卖出去十套房。如果成交量进一步放大,我们会考虑略微上调价格。”

——东亚新华地产营销总监贾玉鹏

“我们十一假期所取得的销售成绩其实和‘新政’的关系并不是很大,主要还是由于项目的性价比较高。大部分观望已久的客户都已向我们表示过购买意向,打算出手。限贷新政不过是坚定了他们的信心。”

——华润公元九里相关负责人

责任编辑:姚玲玲 关键字:金九银十房地产市场二手房交易
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