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中国版"两房"启动或可撬动10万亿元"沉积资产"（2）

扫描到手机楼市来源：新华网发布日期：2014-10-20 10:03 字号：T|T

摘要：央行“9·30房贷新政”出台半个多月，已在各地楼市掀起不小波澜。而作为新政另一个重要武器的房贷证券化也引起了各界广泛关注。作为上世纪60年代最重要的金融创新之一，美国“两房”（房利美、房地美）贷款证券化曾大大提高市场资产流动性，但由此引发的2008年金融次贷危机至今仍在影响着全球经济。如今，这一模式也开始向我国房地产金融领域挺进。

据悉，2005年，国家开发银行和中国建设银行曾作为试点单位，被批准分别进行信贷资产证券化（ＡＢＳ）和住房抵押贷款证券化（ＭＢＳ）的试点。但仅由中国建设银行分别于2005年12月和2007年12月在全国银行间债券市场发行过两期ＲＭＢＳ（银行资产证券化）。

“ＭＢＳ难一蹴而就，市场和技术性问题可能会制约ＭＢＳ市场短期的大规模扩张。”上海浦东发展银行金融市场部宏观分析师曹阳说，ＭＢＳ微观定价中缺乏违约率、提前偿还率等参数的可靠经验估计。此外，目前市场利率风险低、高收益的替代性资产较多，ＭＢＳ资产可能缺乏吸引力。

专家指出，由于收益率低，市场需求不足，银行推行ＭＢＳ的积极性不高。有消息称，交通银行、招商银行等正就房贷证券化展开内部调研，但尚无具体时间表。但工商银行和平安银行等向记者表示，暂时还未对ＭＢＳ开展深入研究。广发银行则表示，目前并无相关想法和计划。

“虽然政策提出鼓励ＭＢＳ的发展，但是当前情况下起点太低，还需要完善ＭＢＳ相关政策，理顺流程，并为银行提供发展的平台，建立非银行住房抵押贷款公司等。”中投顾问高级研究员郑宇洁说。

防范风险，应该如何走、又吸取怎样的教训？

“成也萧何，败也萧何”。作为典型的房地产金融衍生品，ＭＢＳ在促进美国金融市场和房地产市场迅速发展的同时，也因“两房”对不良基础资产多次打包出售，发展速度过快、规模过大，最终随着房地产市场泡沫破裂，引发了次贷危机，美国房市和金融体系由此陷入严重危机。

如今，随着中国版“两房”的启动，不少专家和市场人士也表示了担忧。我们应该如何走，又吸取怎样的教训？

有分析人士指出，在当前我国整个经济杠杆较高的情况下，过快推进ＭＢＳ可能会加大我国房地产金融风险。此外，ＭＢＳ一旦大规模发行，房地产泡沫向金融系统传导的防火墙将被拆除。山西证券分析师张旭认为，ＭＢＳ和ＲＥＩＴｓ（房地产投资信托基金）为代表的房地产企业融资工具更加丰富，房地产金融行为更加市场化，风险也进一步被延后且链条延长。

郑宇洁提出，推进ＭＢＳ实施，需要防范房地产金融泡沫风险，对购房者的资格审查不能松懈，银行不能仅仅看重自身利益，而不顾房地产市场整体风险，按照审慎原则，加强监督和管理。

“如果ＭＢＳ仅限于在银行间市场交易的话，可能会出现银行之间达成一个相互购买对方产品的默契，以将贷款资产腾挪到表外，逃避信贷监管。”财经评论员余丰慧表示，中国在利率完全市场化之前，ＭＢＳ发展的空间将是十分有限的。在我国推进ＭＢＳ还需要科学的顶层设计、完全市场化的利率等。

业内人士还表示，在目前我国房地产市场正在调整的背景下，不宜过快推行ＭＢＳ，这将会增加房地产金融风险，阻碍房地产市场以及经济转型升级。